A Lei 9.514/1997 instituiu a alienação fiduciária de bem imóvel com o objetivo de estimular o financiamento imobiliário, ficando o próprio bem como garantia, caso o contrato não seja cumprido.

Por ser um instituto muito utilizado, há dentro do judiciário brasileiro várias demandas sobre diversos assuntos, mas um tema que se encontra presente em todas essas demandas é a aplicação ou não do CDC (Código de Defesa do Consumidor) ao contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária.

O CDC foi instituído pela Lei 8.078/90 com a finalidade de disciplinar as relações tidas como de natureza de consumo, tendo de um lado o consumidor (destinatário final) e do outro o fornecedor, reconhecidamente um instrumento de proteção do consumidor (direitos básicos do consumidor, da proteção contratual, inversão do ônus de prova etc.).

Em termos práticos, se for aplicado o CDC o STJ já pacificou o entendimento (Súmula 543) de que “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Em contrapartida, se for aplicada a Lei 9.514/1997, respectivamente no seu art. 26, desde que a alienação fiduciária esteja devidamente registrada no registro de imóveis competente e caso o devedor fiduciante não pague no prazo de 15 dias da intimação pelo oficial do competente Registro de Imóveis (as parcelas vencidas e vincendas, bem como todos encargos contratuais, inclusive tributos e demais despesas decorrentes da cobrança), a propriedade será consolidada em nome do fiduciário (o credor) que terá o prazo de 30 dias para a realização do leilão público para a alienação do imóvel, cabendo ao devedor fiduciante o direito a importância que sobejar (valor apurado da venda do imóvel abatido os valores devidos para o credor/fiduciário); o que em muitos casos o devedor fiduciante acaba por não receber valor algum.

Após vários anos de julgamentos sobre essa questão (decisões favoráveis nos dois sentidos), o STJ, órgão jurisdicional competente para dar a última palavra sobre essa questão, decidiu, no final de ano de 2022, na 2a. Seção (Seção de Direito Privado) estabelecer o seguinte precedente “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação devidamente registrada, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituída em mora, deverá observar a forma prevista na Lei 9.514/1997, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor” (Tema 1.095).

Assim, considerando o precedente vinculante da decisão preferida pelo STJ, resta ao devedor/fiduciante, tratando-se de contrato de compra e venda de bem imóvel com alienação fiduciária, devidamente registrado no cartório de registro de imóveis e em mora, aguardar a alienação do bem para verificar se há algum valor a receber.

Luiz Alberto Pereira Ribeiro. Advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.