São Paulo - Eles por enquanto só existem no papel, mas já causam polêmica. São condomínios urbanísticos, loteamentos onde tudo é particular e até a responsabilidade por remendar o asfalto ficará com moradores. À primeira vista, parecem os loteamentos fechados que se espalharam por aí. Mas nestes, ruas e praças são públicas, a manutenção costuma ser compartilhada entre prefeitura e moradores e a proibição da entrada de estranhos ainda é motivo de controvérsia.
Nos condomínios urbanísticos, tudo é privado, inclusive ruas e praças, chamadas de vias de acesso e áreas comuns. A entrada pode ser controlada, como em qualquer prédio. Estes condomínios vão se tornar realidade caso o projeto 3.057/2000, em trâmite no Congresso, for aprovado. Embora polêmicos, condomínios urbanísticos são considerados por especialistas uma solução melhor que os loteamentos fechados.
''Somos contra loteamento fechado, mas, por outro lado, sabemos que é um produto reivindicado pela classe média e alta'', diz o diretor de Assuntos Fundiários da Secretaria Nacional de Programas Urbanos do Ministério das Cidades, Celso Santos Carvalho. ''Esse projeto avança no sentido de separar o público do privado, acabar com a apropriação de espaço público por particulares e deixar a critério dos municípios o impacto que o condomínio pode ter.''
''Achamos a idéia ótima'', diz Nuno Lopes Alves, diretor-superintendente da Alphaville Urbanismo S.A., empresa com 25 milhões de metros quadrados loteados em 46 empreendimentos de 17 Estados. ''Loteamentos fechados estão largamente difundidos em todo o País, mas não têm regulamentação legal própria. O projeto tem o mérito de reconhecer a situação.''
Alves explica que nos municípios onde o Alphaville está presente são feitos acordos com as prefeituras - por lei, decreto ou mero convênio - nos quais a associação de moradores se compromete a realizar serviços como coleta de lixo. Em contrapartida, o município libera o fechamento do espaço e a instalação de portarias. Mas o acordo não se sobrepõe ao direito constitucional de ir e vir e pessoas que se opõem à restrição de acesso podem recorrer à Justiça.
O projeto também elimina divergências que hoje ocorrem em relação a áreas verdes e institucionais dos loteamentos - por lei, elas devem representar pelo menos 15% da área total. Em geral, a empresa faz o empreendimento e ''doa'' tais espaços ao poder público. Mas, com o controle de acesso, eles na práticas são usados só pelos moradores dos loteamentos. ''Temos casos de bairros fechados no Estado com escolas públicas pagas por toda a sociedade dentro'', diz o promotor Roberto Pimentel, assessor do Centro de Apoio de Urbanismo e Meio Ambiente do Ministério Público paulista. Se a lei for aprovada, os 15% de área doados terão de ficar fora dos muros do condomínio e a prefeitura definirá como eles serão usados.
Tramitação - No fim de novembro, o projeto dos condomínios urbanísticos, de autoria do Bispo Wanderval (PL-SP), mas que consolida pelo menos 11 outros projetos correlatos, foi aprovado por unanimidade na Comissão de Desenvolvimento Urbano da Câmara. Está agora na Comissão de Constituição e Justiça. Se aprovado aí, seguirá direto para o Senado. A expectativa é que se torne lei ainda este ano. Relator do projeto na Comissão de Constituição e Justiça, o deputado do PT de São Paulo, José Eduardo Martins Cardozo, garante que a proposta só será aprovada se houver ''amplo consenso'', mas acredita que eventuais divergências poderão ser contornadas. ''Às vezes é só questão de melhorar a redação de um artigo'', afirma.

mockup