A possibilidade de realização da adjudicação compulsória diretamente no Registro de Imóveis surgiu com a Lei 14.382/2022 que alterou a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), sendo mais um procedimento de desjudicialização, permitindo aos interessados a resolução de questões sem a necessidade de intervenção do judiciário.

Assim como o divórcio e o inventário, a adjudicação compulsória era um procedimento exclusivamente judicial, sendo imprescindível o ingresso da ação para que o pedido fosse apreciado. Hoje, conforme artigo 216-B da Lei 6.015/73 e as regulamentações inseridas pelo Provimento 150/2023 do Conselho Nacional de Justiça, no Código de Normas Nacional (Capítulo V – artigo 440-A e seguintes), é possível que a adjudicação compulsória seja realizada diretamente perante o Registro de Imóveis.

As normativas acima indicadas trazem as diretrizes para o procedimento, que se aplica aos negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda ou promessa de permuta, bem como, aos atos relativos a cessões ou promessas de cessão, desde que não haja direito de arrependimento exercitável.

Dentre os principais pontos a serem observados para o início do processo de adjudicação compulsória extrajudicial está a necessidade da assistência de um advogado, a apresentação de requerimento e de ata notarial, que deverá conter os dados do imóvel, qualificação das partes envolvidas, identificação dos atos e negócios jurídicos que dão fundamento ao pedido, a prova da quitação, o valor atribuído ao imóvel, entre outros.

A quitação do imposto de transmissão - ITBI também é obrigatória para o ato da adjudicação compulsória, todavia, é permitido que o pagamento seja efetivado somente após finalizada a análise pelo Registrador, oportunidade em que este notificará o interessado para que proceda a quitação do imposto no prazo de 5 (cinco) dias, e em caso de não pagamento no referido prazo, o processo será extinto.

Com a apresentação perante o Registro de Imóveis de todos os documentos legalmente exigidos, haverá a autuação do pedido, transformando os documentos em um processo, oportunidade em que serão mantidos os efeitos da prenotação até a finalização da análise.

Procedida a análise do pedido, o Registrador decidirá pelo seu deferimento ou rejeição, podendo também, se entender necessário, suscitar dúvida ao juiz corregedor para dirimir eventual questão relacionada ao caso.

Importante destacar que a tramitação da adjudicação compulsória pela via extrajudicial não significa um abrandamento nos seus requisitos. Contrário a isso, a serventia imobiliária analisará o caso concreto de forma objetiva, sendo beneficiado com a esperada celeridade do processamento pela via extrajudicial aquele que atender todos os requisitos estabelecidos em lei.

Por fim, tem-se que a existência de pedido de adjudicação compulsória pela via judicial, não impede a realização do requerimento na esfera extrajudicial, desde que seja comprovada a suspensão ou desistência do processo anterior, podendo inclusive as provas produzidas na demanda judicial serem utilizadas na esfera extrajudicial.

Drielly Caroline Coimbra De Quintal, Advogada e Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Subseção Londrina/PR.