Colocar um imóvel à venda sempre é um processo que exige cuidado, paciência e tempo, assim como é o procedimento para encontrar o imóvel ideal para comprar. Porém, essas não são as únicas opções para ter um novo lugar para morar. Uma possibilidade é utilizar a permuta de imóveis, que é a forma de contrato onde as partes se obrigam mutuamente a dar uma coisa por outra de valores equivalentes.

A permuta, também denominada “troca”, é um negócio jurídico em que as partes se obrigam, de forma recíproca, a trocar um bem por outro, que não seja dinheiro.

A permuta tem se popularizado devido à dificuldade de alguns proprietários em vender seu imóvel, muitas vezes em virtude da crise. A modalidade ainda é um desafio para alguns no mercado, mas pode se tornar uma boa moeda de troca se forem interessantes para ambas as partes. Com a exigência de empréstimos e financiamentos para a grande maioria das compras de imóveis realizadas no país, esse tipo de negociação pode ser uma oportunidade para quem quer ter o seu imóvel, mas deseja fugir de dívidas em longo prazo.

Apesar de semelhante ao contrato de compra e venda, o contrato de permuta tem peculiaridades, principalmente quando se adentra no campo tributário.

As incorporadoras imobiliárias têm comemorado o resultado de um recente julgamento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que afastou a tributação da permuta de imóveis. A decisão é relevante para o mercado, pois se trata de uma prática comum. É o caso, por exemplo, da troca do terreno onde o prédio será construído por futuras unidades do empreendimento.

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Hoje, quando se realiza uma transação dessa natureza, a Receita cobra da empresa quatro tributos (IR/IRPJ, CSLL, PIS e Cofins). Já companhias que estão no lucro real não recolhem esses tributos.

O fundamento da decisão se pautou na impossibilidade de equiparação do contrato de permuta ao de compra e venda, dado que na operação de permuta analisada não havia obtenção de receita, faturamento ou lucro.

Complementarmente, entendeu o STJ que a permuta configura mera substituição de ativos, e não receita ou faturamento, esclarecendo que somente eventual valor remanescente da permuta (torna) estaria sujeita à tributação.

Dessa maneira, o bem permutado não representa um acréscimo patrimonial para a empresa e não pode ser tributado, porque, caso contrário, a empresa seria tributada duas vezes: uma vez na permuta e depois na venda das unidades construídas.

Assim, ao contrário do que entende a Receita Federal, decidiu o Superior Tribunal de Justiça, que quando não há a comprovação de lucro por parte do contribuinte nas operações objeto de permuta, o negócio jurídico não poderia ser equiparado à compra e venda, sendo que apenas eventual torna (recebimento de parcela complementar em dinheiro) estaria sujeita à tributação.

Essa decisão é de extrema relevância para os contribuintes, em especial para as empresas do setor imobiliário optantes pelo regime do lucro presumido, que não podem se valer dos benefícios previstos e que habitualmente são compelidas a recolher os valores exigidos pela Receita Federal para manter sua regularidade fiscal.

Com tal decisão, em casos semelhantes, o contribuinte pode pleitear judicialmente o direito de não tributar o valor dos imóveis recebidos em permuta, bem como a restituição do montante pago a título de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins em decorrência de contrato de permuta.

João Guilherme Stoppa, advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.

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