Em razão da grave crise deflagrada pela pandemia da Covid-19, surgiram inúmeras discussões relacionadas à preservação e renegociação dos contratos imobiliários.

Nesse contexto, os contratos de locação e de compra e venda de imóveis tornaram-se protagonistas de inúmeras discussões visando à revisão das cláusulas e reajuste de valores contratados, especialmente em razão da alta do IGP-M.

Historicamente, o índice do IGP-M tem sido o tradicional indexador utilizado para reajustar os contratos imobiliários em geral, sendo inclusive o índice da imensa maioria dos contratos de locação.

O IGP-M é um indicador mensal do nível de atividade econômica do país, englobando seus principais setores e é composto por outros 3 indicadores com pesos diferentes: IPAM: Índice de Preços Atacados de Mercado (60%), IPC-M: Índice de Preços ao Consumidor de Mercado (30%) e o INCC: Índice Nacional de Custo de Construção (10%).

O IPA-M representa os preços de produtos industriais e agrícolas, vendidos entre empresas, ou seja, antes de chegarem no varejo, que foi muito elevado pela alta das commodities.

O IPC-M, por sua vez, é um indicador aponta a variação de preços de um conjunto fixo de bens e serviços componentes de despesas habituais de famílias com renda situado entre 1 e 33 salários mínimos mensais.

E o INCC trata-se do Índice Nacional de Custo da Construção Mercado, que afere os custos do setor de construções habitacionais, que influenciou na alta do IGP-M pela alta quantidade de construções nos últimos meses, seja construção ou reforma.

O IGPM de maio de 2021, divulgado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), registrou um avanço de 4,10% em relação ao mês anterior, acumulando alta de 37,04% em 12 meses.

O aumento do índice traz à tona diversas discussões sobre a necessidade de revisão dos contratos celebrados para alteração do índice estabelecido, aplicando as teorias da imprevisão, caso fortuito e força maior e onerosidade excessiva, previstas no Código Civil Brasileiro.

De um lado, há quem sustente que o índice eleito pelas partes para o reajuste de alugueis ou parcelas do preço do imóvel foi distorcido pelos eventos extraordinários, resultando em um percentual que não se limita a recompor o poder aquisitivo da moeda e gera uma onerosidade excessiva para uma das partes, o que autoriza sua revisão.

De outro, em respeito aos princípios da autonomia da vontade privada e do pacta sunt servanda, há quem sustente que os contratos devam ser cumpridos, limitando-se a intervenção judicial.

Diante desse cenário, houve um ‘boom’ de ações judiciais visando à revisão dos contratos com alteração do índice de reajuste do IGP-M para IPCA (índice oficial utilizado pelo governo federal).

Em que pese já existam algumas decisões judiciais a respeito, ainda não há posição pacífica dos tribunais.

Contudo, é possível verificar que, na maioria dos casos, houve a concessão da medida liminar para autorizar provisoriamente a alteração do índice de reajuste, sob o fundamento de que o IGP-M foi distorcido pelos eventos extraordinários, gerando uma onerosidade excessiva para uma das partes e causando desequilíbrio econômico-financeiro do contrato.

Em conclusão, diante da alta elevada do IGP-M, ideal que sejam consideradas as peculiaridades econômico-financeiras de cada caso concreto, a fim de garantir o reequilíbrio econômico-financeiro do contrato.

Marcela Rocha Scalassara, advogada e membra da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/Londrina