Você já ouviu falar da due diligence imobiliária?

Com certeza esse é um dos termos mais importantes quando se fala em compra e venda de imóveis.

A due diligence nada mais é do que um procedimento preventivo de análise de informações e documentos referente à negociação imobiliária.

Tentando exemplificar de um modo mais simples, é como se fosse realizada uma auditoria de informações e de documentos capazes de garantir a segurança jurídica esperada pelas partes na negociação, seja para o comprador, seja para o vendedor.

Com a due diligence o profissional contratado e com experiência jurídica realizará uma solicitação de diversos documentos, tanto do imóvel, quanto dos compradores, vendedores, cônjuges e até mesmos de antigos proprietários. É isso mesmo, ao analisar a matrícula do imóvel é essencial verificar quem são os antigos proprietários do imóvel, em que condições a venda ocorreu e há quanto tempo.

Já ouviram falar de fraude contra credores, fraude à execução e até em perda do imóvel por conta de algum desses institutos? Com certeza a due diligence imobiliária é um procedimento capaz de analisar a fundo os riscos da negociação, acarretando uma maior segurança jurídica a ambas as partes.

Ao realizar a due diligence alguns documentos deverão ser solicitados e analisados. Dentre os documentos solicitados, importante destacar alguns documentos do vendedor:

- Cópia dos documentos pessoais (CPF e RG, caso pessoas físicas ou sócios e CNPJ, caso pessoa jurídica);

- Certidão de casamento;

- Comprovante de residência atualizado;

- Certidão negativa da Fazenda Pública Municipal, Estadual e Federal.

- Certidão de distribuição de ações cíveis, executivos fiscais e criminais, da esfera Estadual e Federal;

- Certidão negativa de débitos trabalhistas;

- Certidão negativa do tabelionato de protesto;

- Certidão negativa de INSS e FGTS, caso pessoa jurídica;

- Certidão do SPC/SERASA;

Importante destacar que caso a residência do vendedor não seja a mesma do local do imóvel, as certidões deverão ser solicitadas tanto do local do imóvel, como do domicilio do vendedor.

Com relação ao imóvel, alguns documentos são indispensáveis, dentre eles:

- Certidão de ônus e inteiro teor do imóvel;

- Certidão negativa de débitos municipais (IPTU, taxa de lixo, entre outros);

- Certidão negativa de débitos condominiais e documentos anexos, como cópia da ata de eleição da síndica que assina a certidão negativa; contas de água e energia do imóvel;

- Certidão negativa de imóveis enfitêuticos;

- Certidão negativa de tombamento, caso o imóvel esteja localizado em centro histórico.

Muitas pessoas acreditam que a solicitação de documentos e a cautela em relação à pessoa que está comprando o imóvel é bobagem. Porém alguns documentos do comprador do imóvel são imprescindíveis:

- Documentos pessoais;

- Certidão de estado civil atualizada;

- Comprovante de endereço atualizado;

- Se a compra for por financiamento bancário, verificar a documentação exigida pela instituição financeira;

- Se a compra for de forma parcela direto com o vendedor, analisar a documentação referente à renda do mesmo.

Portanto, realizar uma due diligence imobiliária é indispensável para garantir maior segurança jurídica às partes contratantes.

Beatriz Candido Branco, advogada e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB subseção Londrina.