O contrato de locação em shopping center
Existem duas grandes legislações que tratam de locações no Direito Brasileiro. Uma delas é o Código Civil, que nos artigos 565 a 578 trata da locação de coisas, outra é a Lei 8.245/91, comumente chamada de Lei de Locações.

Existem outras normas que tratam de questões específicas de locações, tal como a Lei 8.666/93, que estabelece algumas regras para locação com o poder público, ou a Lei 4.504/64, o Estatuto da Terra, que normatiza a locação de imóveis rurais. Mas basicamente, as regras para locação de imóveis urbanos entre particulares estão estabelecidas na citada Lei de locações.

Sendo esta Lei a responsável por regrar a relação entre locador e locatário de imóveis urbanos, é então ela que dirá as normas que regem o contrato de locação de lojas em shopping centers, espaço concebido por um empreendedor e disponível para locação aos interessados que queiram estabelecer seu negócio neste ambiente próprio e previamente preparado para tal fim.

Todavia, no caso de locação de espaço em shoppings, a Lei de locações a exclui da regra geral e, de certa forma, protetora do locatário. Permite que as cláusulas sejam livremente pactuadas entre as partes, conforme consta no art. 54.

Isso não quer dizer que o contrato de locação em shopping está imune aos limites dos princípios norteadores da Lei de locações e do próprio direito como um todo, como, por exemplo, os defeitos e invalidades do negócio jurídico previstos nos artigos 138 e seguintes do Código Civil.

Mas com esta "ausência" de regramento estatal relativamente ao contrato de locação e a prevalência da autonomia da vontade na fixação das cláusulas contratuais, evidentemente que a justiça foi instada a se manifestar sobre a validade de determinadas cláusulas próprias do contrato de locação nesses locais.

O Superior Tribunal de Justiça já consolidou sua posição a respeito das principais questões relativas ao contrato de locação em shopping center: validade do aluguel mínimo e aluguel percentual (Resp. 1.295.808/RJ), validade da cláusula de raio (Resp. 1.535.737/RS), aluguel em dobro em dezembro (Resp. 1.409.849/PR), imutabilidade do ramo do negócio, possibilidade de fiscalização das contas do lojista, entre outras cláusulas idealizadas e próprias desse tipo de contrato de locação.
Desta forma, assim como em qualquer contrato, a análise prévia, pormenorizada e profissional de um contrato de locação em shopping center é crucial para, pelo menos, entender corretamente o que se está assinando.

João Eugenio Oliveira, advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina

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