Quebra antecipada do contrato
O tempo é um fator relevante em todo negócio jurídico. Nos empreendimentos imobiliários é fácil perceber o seu destaque, pois a entrega de uma obra normalmente leva anos. Os compromissos de compra e venda são celebrados com prazo de 3, 4, 5 anos.

Há um termo para o cumprimento da obrigação assumida pelo incorporador, tendo ele o dever, mas também o direito à sua observância. Assim, ordinariamente, o promissário comprador jamais poderia exigir o avençado antes do prazo, muito menos denunciar o contrato sem que o inadimplemento ficasse plenamente caracterizado.

No entanto existem situações excepcionais, nas quais o ordenamento jurídico brasileiro permite a quebra antecipada do contrato, pelo inadimplemento antecipado. Embora inexista uma norma específica disciplinando esta matéria, os artigos 421 e 477, do Código Civil, dão lastro à quebra antecipada, que não se confunde, é importante esclarecer, com o vencimento antecipado da obrigação, regulado pelo artigo 333, do Código Civil.

Um exemplo ilustra bem a aplicação do instituto. Imagine que faltam poucos meses para o advento do termo para entrega da obra contratada, mas sua estrutura está longe do fim. Pela frente ainda há paredes, vedações, cobertura, instalações hidrossanitárias e elétricas, acabamentos, etc. É tecnicamente impossível que a construtora honre a obrigação no prazo. O promissário comprador não precisa esperar o termo do contrato, pode agir desde já na defesa de seus direitos.

Conforme orientação de nossa Corte Superior: "Evidenciado que a construtora não cumprirá o contrato, o promissário comprador pode pedir a extinção da avença e a devolução das importâncias que pagou" (STJ, REsp 309.626/RJ).

Que fique claro, a quebra antecipada do contrato não se sustenta em mero receio do promissário comprador, mas decorre de elementos objetivos que demonstrem a impossibilidade de adimplemento no momento estipulado. É o comportamento do empreendedor que dará margem ao desfazimento do negócio, pois não há confiança que se sustente quando é notória a impossibilidade de cumprimento do acordado.

Obviamente, a análise de cada caso deve ficar a cargo do advogado responsável, servindo este artigo apenas para revelar um caminho muitas vezes desconhecido pelo homem comum, a via da quebra antecipada para proteção dos direitos do contratante.

Bruno Ponich Ruzon, Advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.

mockup