Despejo por falta de pagamento e o novo CPC

Com a vigência do novo Código de Processo Civil (CPC) algumas questões práticas e dúvidas começam a surgir e logo devem ser analisadas para encontrar a mais adequada solução, sempre buscando a harmonização das relações, pois se desequilibradas, trarão prejuízos (não apenas materiais) a todos os envolvidos.
Apesar da Lei do Inquilinato – L.I. - prever o rito ordinário (art. 59), tem-se que a aplicação do CPC nas ações de despejo por falta de pagamento (lembrando que existem outros fundamentos para o despejo) deve ser apenas de modo subsidiário (secundário) e, neste caso, permitir que o prazo para purgar a mora (pagar) ou contestar tenha início somente após a audiência de conciliação (CPC, art. 334), normalmente depois de dois ou três meses da propositura da ação, contraria a lógica da disciplina procedimental da ação de despejo por falta de pagamento prevista na lei especial.
A Lei do Inquilinato pressupõe que, em poucos dias, no prazo de resposta, contados da citação, o locatário promova o pagamento da dívida para evitar o despejo. O intuito evidente é assegurar rápida solução para a crise de inadimplemento da locação, tornando assim, com esta agilidade, os contratos mais atraentes aos locadores, o que, em tese, beneficia também os locatários, pois resultará em maior oferta de imóveis no mercado.
Por outro lado, a realização de audiência de conciliação obrigatória retiraria essa grande vantagem do rito como estruturado na Lei do Inquilinato e representa retrocesso incompatível com o claro intuito da lei especial, e, por isso, não deve ser aplicada às ações de despejo por falta de pagamento.
É sabido que a Lei do Inquilinato, lei especial que constitui microssistema próprio, expressamente prevê a aplicação do CPC, mas apenas de modo subsidiário (art. 79). O jurista Sylvio Capanema de Souza, comentando este artigo, aduz que "o Código Civil e o Código de Processo Civil continuam se aplicando, supletivamente, no regramento jurídico da locação do imóvel urbano".
Desta forma, considerando a existência de norma especial, ou seja, que a Lei 8.245/91 já estabelece normas de direito material e processual para a especial relação, a regra geral (CPC) só deve ser aplicada de modo subsidiário, nos exatos termos do art. 79 da Lei 8.245/91 e parágrafo segundo do art. 1.046 do CPC.
Assim, no caso de ação de despejo por falta de pagamento – cumulada ou não com cobranças de aluguéis –, em regra, não deve ser designada audiência de conciliação no início da ação (de modo obrigatório) e o prazo para purgar a mora e/ou contestar deve ser contado a partir da citação. Ressalva-se que por se tratar de tema recente, somente após a análise de casos concretos pelos tribunais é que teremos posição firme da jurisprudência.

"Não deve ser designada audiência de conciliação no início da ação e o prazo para purgar a mora e/ou contestar deve ser contado a partir da citação"



Clayton Rodrigues, advogado membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina

mockup