Pacto global do mercado imobiliário
O setor de incorporação imobiliário apresentou o documento denominado "Pacto para aperfeiçoamento das relações negociais entre incorporadores e consumidores", firmado no dia 27/04/2016, entre a Secretaria Nacional do Consumidor do Ministério da Justiça (SENACON), Secretaria Executiva do Ministério da Fazenda, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, a OAB/RJ, Associação Brasileira das Incorporadoras (ABRAINC), Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI), Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (ADEMI/RJ) Comissão Nacional dos Defensores Públicos do Consumidor (CNDPCON), e demais entidades aderentes.
Em razão da crise enfrentada pelo setor, especialmente quanto ao alto índice de distratos de unidades imobiliárias em construção, em que somente no ano de 2015 foram registradas cerca de 50 mil resilições, as partes signatárias do acordo tentaram estabelecer critérios para diminuir o número de contratos desfeitos.
Dentre as mudanças mais significativas, está a regulamentação quanto à cláusula penal, em que o acordo sugere duas alternativas de sanção. A primeira se refere à possibilidade de retenção de 10% sobre o valor total do contrato, limitado a 90% do valor pago pelo compromissário comprador – percentual este que já vem sendo aplicado pelos Tribunais pátrios em caso de resilição por inadimplemento do Compromissário Comprador, colocando fim a aplicação variável de precedentes esparsos do Superior Tribunal de Justiça, os quais permitem a dedução de 10% a 25% sobre o valor pago. A segunda sugestão de penalidade contratual, consiste na possibilidade da perda das arras (sinal) cumulada com a retenção de 20% dos valores das demais parcelas pagas.
O Pacto garantiu, ainda, a fixação de outras regras, dentre as quais se destacam:
a) A exclusão de práticas consideradas como abusivas, tais como a cobrança da taxa SATI (Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária), as taxas extraordinárias e de instalação das áreas comuns (taxa de decoração) e taxa de deslocamento (paga à instituição financiadora da obra);
b) A legalidade de cobrança da comissão de corretagem, desde que cumpridas, cumulativamente, as seguintes condições:
Informação prévia, clara, expressa (inclusiva no material publicitário e no quadro de resumo do instrumento contratual) e destacada ao compromissário comprador; e,
O valor da comissão deve ser deduzido do preço ajustado para a venda do imóvel, e, não acrescentado ao valor do contrato, de modo a não representar qualquer prejuízo direto ou indireto, para o comprador.
c) A legalidade do prazo de tolerância de 180 dias, além do prazo fixado em contrato. Neste caso, enquanto não concluída a obra e desde que o Compromissário Comprador esteja em dia com suas obrigações, a Vendedora deverá pagar uma indenização no valor equivalente a 0,25% ao mês ou fração, calculada de forma pro rata die, sobre o montante das parcelas do preço de aquisição até então pago.
d) Fixação de encargos moratórios em caso de impontualidade do compromissário comprador (2% de multa moratória sobre o valor corrigido da prestação e multa compensatória de 1% ao mês), sendo garantido ao mesmo, por simetria, em caso de descumprimento do contrato pela Promitente Vendedora, as mesmas sanções.
e) A possibilidade de antecipação do vencimento das parcelas em caso de obtenção da Carta de Habite-se, antes da data contratualmente prevista para a conclusão das obras.
f) Ampliação dos prazos de garantia contratual, com adequação daqueles sugeridos Norma de Desempenho ABNT NBR 15575-1:2013 – Anexo D.
A publicação do acordo de cooperação será efetuada pela Secretaria Nacional do Consumidor, no Diário Oficial da União, no prazo máximo de 20 (vinte) dias, a contar da data da assinatura (27/04/2016).
As incorporadoras e construtoras que aderirem ao Pacto, terão que adequar suas minutas de promessa de compra e venda até o dia 1º de janeiro de 2017, sob pena de multa a ser aplicada pelo órgão fiscalizador, no valor de R$ 10.000,00 por contrato celebrado que não estiver em conformidade com o pacto firmado, cujo montante será revertido em benefício ao Fundo de Direitos Difusos, sem prejuízos das sanções administrativas previstas no art. 56, incisos I a XII do Código de Defesa do Consumidor e de eventuais responsabilidades civis e criminais.

Guilherme Cardoso Yoshinaga – Advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina/PR.

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