Locação de imóvel urbano: algumas obrigações II

Dando continuidade ao tema, abordaremos quanto aos cuidados com o imóvel objeto da locação. Com frequência vemos contratos de locação em que há a afirmação que o imóvel está sendo entregue pelo locador em perfeito estado de conservação e habitabilidade, com todas as instalações funcionando corretamente. Se o locatário assinar o documento sem qualquer ressalva, é desta forma que será exigido ao término da locação. Por isto, embora não obrigatório, é importante que antes de iniciar a locação haja vistoria e laudo com o máximo de informações sobre o estado de conservação do bem, evitando assim discussões futuras.

A Lei prevê que o inquilino deve usar o imóvel de acordo com a finalidade contratada, e também deve usar da coisa locada como se sua fosse, com os cuidados que cada qual dedica ao que lhe pertence (Art. 23, II da L.I.). Já a doutrina especializada, entende que é presumida a culpa do locatário pelos danos no imóvel verificados no momento da sua restituição. Deste modo, não tendo o locatário prova ao contrário, entende-se que o recebeu em bom estado para servir ao uso que se destina. Embora esta presunção seja relativa (juris tantum) e assim admita prova em contrário, por vezes, em ação de reparação desses danos, a perícia comprova que estes não podem ser atribuídos ao uso regular da coisa, o que em regra acarreta a responsabilidade do inquilino.

Os danos podem ser considerados como naturais quando derivados do uso normal do imóvel por longo tempo, mas deve ser considerado que em tais condições (uso regular) não acarretarão mais do que desgastes consequentes da própria ação do tempo, tais como limpeza ou pintura, de tal modo que danos maiores serão considerados como resultados do uso irregular do bem, cabendo ao inquilino arcar com os reparos.

Se no curso da locação surgirem danos ou vícios cuja responsabilidade caiba ao locador (Art. 22, IV da L.I.), deverá o inquilino cientificá-lo para que possa tomar as providências necessárias. Por outro lado, se o locatário realizar tais reparos sem conhecimento do locador, este não está obrigado a compensar tais valores despendidos no momento do pagamento do aluguel, pois a compensação supõe dívidas líquidas e certas, o que não é o caso.

Cabe ainda ao inquilino realizar os reparos por danos causados por ele ou por qualquer outro que o visite ou habite o imóvel a que título for. Deste modo, não havendo provas que o locatário recebeu o imóvel com tais vícios, e salvo o desgaste por seu uso regular, deverá promover os reparos no imóvel.

Outro ponto ligado ao tema acima são as modificações no imóvel. Especialmente em locações não residenciais, é comum a empresa locatária buscar adequar o imóvel de acordo com seu negócio, de tal modo que em certas situações precisa erguer paredes, derrubar outras, abrir portas, e assim realizar obras para adaptá-lo às suas necessidades.

Quando for este o caso, sabendo isso de antemão, deverá o locatário incluir no contrato cláusula que permita as modificações. Se a necessidade surgir no curso do contrato, deve antes de iniciar as obras obter a expressa autorização do locador.

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