A INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
A incorporação imobiliária se traduz em atividade bastante complexa, mas importantíssima e valiosa no mercado imobiliário, fomentando a circulação de bens e a geração de novas habitações ou construções.

Ela é assim definida: "Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas" (Parágrafo Único do art. 28 da Lei 4.591/1964).

Está afeiçoada à situação de venda dos chamados "imóveis na planta", quando o adquirente compra o futuro apartamento, sala ou unidade autônoma que se acha em construção para recebê-la futuramente e para, juridicamente, receber a sua unidade autônoma dentro de um condomínio edilício após a constituição do condomínio.
A incorporação tem dois pilares: a promoção do empreendimento e a construção. O incorporador poderá delegar a outrem a construção e somente promover o empreendimento ou fará as duas coisas. Não é imprescindível que seja o proprietário do terreno (art. 31, "a" a "c" da Lei 4.591/1964).

A Lei 4.591/1964 o define (art. 29): "Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas".

A prática indica duas situações bastante rotineiras: a própria construtora/incorporadora proprietária do terreno promove a incorporação (aliena as futuras unidades e realiza a construção) ou, na qualidade de permutante de fração ideal do terreno também a promove e entrega, ao final, unidades já prontas ao anterior dono da totalidade do imóvel.
É obrigatório o registro da incorporação no Registro de Imóveis, sob pena de severa responsabilidade ao incorporador, existindo um rol exaustivo de documentos com vistas à prova e verificação pelo Registrador das condições jurídicas do imóvel e seus proprietários, além da situação econômica, financeira e patrimonial do incorporador.
É salutar que o incorporador averbe o patrimônio de afetação (situação facultativa e não obrigatória), o que segregará o patrimônio da incorporação evitando o desvio de recursos alocados para outra finalidade, inclusive em caso de falência do incorporador.

Ana Lúcia Arruda dos Santos Silveira é advogada em Londrina e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB de Londrina

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