Aspectos da compra e venda condicional de imóvel

A compra e venda condicional é uma figura jurídica comumente utilizada e se dá por meio das escrituras públicas nas quais o preço do imóvel não é pago à vista, mas sim de forma parcelada.
As partes – vendedor e comprador – estipulam o preço e condicionam a sua quitação para o futuro, tão logo o mesmo seja totalmente pago, o que não prejudica a transmissão do domínio (propriedade) do imóvel. O comprador adquire a propriedade resolúvel do imóvel e poderá perder o imóvel caso não pague o preço.
A escritura assim lavrada, desde que dotada dos requisitos formais necessários, terá acesso ao Registro de Imóveis e será registrada na matrícula do imóvel vendido.
Importante destacar que toda a composição do preço deverá estar estabelecida (preço total, valor à vista, parcelas e se representadas ou não por um título de crédito como a nota promissória, por exemplo), assim como as condições para a quitação do preço (segundo as regras do Código Civil).
Assim, a escritura será registrada com uma anotação no registro acerca da condição resolutiva. Após a quitação, far-se-á averbação de cancelamento da condição resolutiva (a propriedade considerada como resolúvel passará a ser definitiva).
Problemáticas existem no tocante à quitação para a averbação da "baixa" da condição resolutiva no Registo de Imóveis.
A quitação, em regra, deverá ser dada pelo credor com o seu reconhecimento de firma, segundo o art. 320 do Código Civil.
Convencionando-se que a quitação dar-se-á pela apresentação, por exemplo, das notas promissórias, a assinatura do credor no verso da promissória fornecendo a quitação também demandará o seu reconhecimento de firma.
Boletos bancários ou recibos de transferência on-line não poderão ser aceitos para a quitação (não são títulos de crédito e também documentos eletrônicos assinados para conferência de sua autenticidade no fólio registral), sendo indispensável a quitação pelo credor, nesta hipótese.
E, a regra do art. 322 do Código Civil: "Quando o pagamento for em quotas periódicas, a quitação da última estabelece, até prova em contrário, a presunção de estarem solvidas as anteriores", tem aplicabilidade no Registro de Imóveis, guardadas as circunstâncias e situações envolvendo cada situação concreta a demandarem ou não, "ad cautelam", a exigência da quitação pelo próprio credor.

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