Encargos condominiais antes da entrega das chaves

Na sociedade que prioriza o lucro não é incomum que valores como lealdade e honestidade fiquem em segundo plano. Esta dinâmica é reproduzida em diversos segmentos da economia, inclusive no mercado imobiliário. Então, para aumentar a rentabilidade do empreendimento são adotadas estratégias que, na maioria das vezes, deixam o Direito de lado e desrespeitam o contratante mais vulnerável.

É o que se vê nos vários compromissos particulares de compra e venda em que há expressa previsão de que o promitente-comprador arcará com os encargos condominiais a partir do "habite-se", ou de quando for instalada a Assembleia Condominial. Ou seja, o promitente-comprador ainda não foi imitido na posse do imóvel, não usa nem goza do bem, e é obrigado contratualmente a pagar as cotas de condomínio. Tem apenas os ônus, e não os bônus, o que lhe traz inquestionável onerosidade. Quem não se sentiria injustiçado em tal circunstância?

Na realidade o marco para a transferência da responsabilidade pelos encargos condominiais é a entrega das chaves. Uma vez imitido na posse do bem, o promitente-comprador torna-se efetivamente um condômino, passando a ter o dever de contribuir para as despesas do condomínio (art. 1.336, I, CC). Antes disso, o dever é do promitente-vendedor, da construtora ou incorporadora, conforme o caso.

Este raciocínio, chancelado pela jurisprudência nacional – veja, por exemplo, decisão do Superior Tribunal de Justiça no REsp 200.914/SP, ou do Tribunal de Justiça do Paraná na AC 1297284-6 – vem alicerçado no artigo 502, do Código Civil, que dispõe: "O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição". Ora, mas a norma não ressalva a "convenção em contrário"? Sim, mas esta ressalva não se aplica a contratos de adesão, como o são boa parte dos compromissos particulares de compra e venda. Isto porque neste tipo de negócio não existe real poder de barganha pelo promitente-comprador, que apenas adere aos termos do contrato.

Logo, a teor da boa-fé objetiva e da equidade contratual (art. 421, 422 e 424, CC), em contratos de adesão, é nula de pleno direito a cláusula que exonere o promitente-vendedor das cotas condominiais antes da entrega das chaves, sendo certo que o promitente-comprador só deve suportá-las após imitido na posse do imóvel.

"Uma vez imitido na posse do bem, o promitente-comprador torna-se efetivamente um condômino, passando a ter o dever de contribuir para as despesas do condomínio"


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Bruno Ponich Ruzon – Advogado da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina

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