Alienação de vagas de garagens em condomínios edilícios

As vagas de garagem em condomínios edilícios podem ser constituídas sob diversas formas e segundo o previsto na instituição de condomínio (destacando-se cinco tipos): como acessórias da unidade (assim discriminadas na matrícula da unidade); vinculadas à unidade como parte indissociável desta; com matrícula única da área total das garagens no Registro de Imóveis; compondo a área de uso comum do condomínio (garagem coletiva); ou constituídas como unidades autônomas, cada qual com matrícula própria no Registro de Imóveis.

E, esta última figura é a que interessa, ou seja, a vaga de garagem autônoma e a sua alienação, posto que, inobstante autônomas (com matrícula própria no Registro Imobiliário), estas vagas são atribuídas aos proprietários juntamente com as unidades (o aspecto da habitação ou da utilização inclui tanto a unidade como a garagem). Frisa-se que a presente análise não contempla os condomínios constituídos somente de espaços garagens que têm outras características.

E, a pergunta a se fazer é: um terceiro estranho ao condomínio poderá adquirir uma vaga de garagem autônoma?
O art. 1.331 e seu § 1º do Código Civil determinam: "Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. § 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio".

Até então, apesar de bastante debatida a matéria, o entendimento pela possibilidade da venda de garagens a estranhos, em condomínios residenciais e não residenciais predominava, em atenção ao direito de propriedade (pelo poder de dispor da coisa que tem o proprietário). Mas a lei modificou tal critério, trazendo a necessidade de autorização expressa na convenção de condomínio. Em vista disto, problemas poderão surgir em prédios de natureza comercial quando pessoas queiram adquirir vagas de garagens.

Há prédios antigos, de natureza mista onde moram pessoas mais velhas que não se utilizam de carros localizados em região carecedora de estacionamentos próximos e haja o interesse de pessoas, familiares ou profissionais em adquiri-la. Determinado dono de uma unidade residencial ou não residencial pretende vender a sua unidade, mas quer permanecer com a vaga de garagem por razões de comodidade ou mesmo necessidade. Como será tratada esta questão, ele será considerado um estranho ao condomínio se vender a unidade e permanecer somente com a garagem?

É importante que os administradores dos condomínios se atentem para as redações existentes, posto que há a obrigatoriedade de inserção expressa na convenção sobre a alienação a estranhos.

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