A lei de locação e o contrato de locação 'built to suit'

A locação é uma das questões mais antigas nos negócios jurídicos em geral e, guarda relação direta com a economia de um país. No direito brasileiro, quanto à relação locatícia, vige a Lei n. 8.245, de 18 de Outubro de 1991, denominada Lei da Locação. É certo que essa relação jurídica, a locação, vem sendo alterada no decorrer dos anos e em razão da evolução econômica da sociedade, levando-se sempre em consideração os princípios do equilíbrio contratual que devem sempre ser preservados entre locador e locatário.
Nesse sentido, mesmo com essa enorme preocupação em relação às partes envolvidas – locador e locatário –, ocorreu uma recente alteração relevante na Lei da Locação, a Lei n. 12.744, de 19 de Dezembro de 2012, introduzindo o Art. 54-A, regulando o contrato de locação não residencial conhecido como "built to suit". Assim, dispõe o Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei." § 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. § 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.
Pode-se, então, perguntar: O que é o contrato de locação não residencial "built to suit"? A tradução literal é "construir para servir" ou melhor entendendo "construir sob encomenda", isto é, o locador possui ou adquire um imóvel para um pretenso locatário interessado naquele imóvel, mas o pretenso locatário necessita que nele seja realizada determinada construção ou reforma para o desenvolvimento de sua atividade.
As partes negociam e, elaboram o Contrato de Locação "Built to Suit", onde o locador se compromete a adquirir e/ou construir no imóvel, para que nele o locatário desenvolva a sua atividade econômica, se comprometendo este a pagar o aluguel durante determinado tempo (regra geral de dez anos ou mais) e da forma pactuada. Essa nova modalidade assegura ao locador o retorno do investimento realizado e a remuneração pela locação do imóvel. Referida locação, também, poderá contemplar a reforma no imóvel, desde que substancial.
A legislação referenciada dispôs a respeito de uma nova modalidade locatícia e, em sendo avençada entre locador e locatário poder-se-á adotar a relação contratual do Contrato de Locação "Built to Suit", ou utilizar a terminologia no vernáculo português do Contrato de Locação com Construção por Encomenda ou, Contrato de Locação com Construção Avençada.

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