A impenhorabilidade de bem imóvel alienado fiduciariamente

Quando se opta por adquirir um imóvel por meio de financiamento, muitos não questionam a modalidade do contrato, se utilizando somente da expressão "financiamento" para aquisição do bem.

Sendo a opção pelo contrato de alienação fiduciária, a mais utilizada pelas instituições financeiras atualmente, temos uma espécie muito singular, já que o credor fiduciário (banco) compra o imóvel para si e transfere somente a posse direta ao devedor fiduciante, sendo que, com o término do pagamento das parcelas do contrato de alienação fiduciária, o devedor fiduciante passa a ser o proprietário do imóvel.

Em caso de inadimplência, e constituído o devedor em mora, o credor fiduciário consolida a propriedade em seu nome, podendo realizar leilão extrajudicial para alienação do imóvel – aqui reside a grande vantagem às instituições financeiras, já que dispensa o trâmite judicial para satisfação do débito.

No entanto, o procedimento legal deve ser seguido para assegurar que o devedor fiduciante tenha direito a, podendo, quitar o débito existente, incluindo as despesas do Cartório de Registro de Imóveis que incidirão em caso de atraso no pagamento.

Em suma, o devedor fiduciante escolhe o imóvel que deseja, comparece até o credor fiduciário e solicita que este compre aquele imóvel mediante o pagamento de parcelas e valores que devem ser previamente acordado entre as partes.

Dessa forma, o imóvel é de propriedade do credor fiduciário, e não do devedor fiduciante, portanto, não pode ser penhorado para satisfação de dívida deste, já que o "dono" do imóvel é a instituição financeira, e não o devedor fiduciante.

Por este motivo, basicamente, o imóvel objeto de alienação fiduciária não pode ser penhorado, ficando "blindado" perante terceiros. Assim, nem credores do devedor fiduciante podem pleitear o imóvel para garantia de dívidas, nem o credor fiduciário pode utilizar o bem para garantir qualquer dívida, em decorrência das garantias estipuladas pela Lei n.º 9.514/1997.

Nesse sentido a 9ª Turma do TRT da 3ª Região deu provimento a um recurso interposto pela cooperativa (terceiro interessado) para afastar a penhora existente em um imóvel onde esta – credora fiduciária – tinha celebrado contrato de alienação fiduciária com o empresário devedor em ações trabalhistas.

Naquele caso, em execução de sentença, os credores do empresário pleitearam a penhora do imóvel, que não se consolidou posto que o verdadeiro proprietário do imóvel era a cooperativa, e não o empresário, afastando, portanto, a penhora do imóvel alienado fiduciariamente.
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Bruno Mangile é advogado em Londrina e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.

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