Os conflitos na compra e venda de imóveis

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) publicou recentemente seu posicionamento a respeito de compra e venda de imóveis. Veja aspectos principais:
Em caso de rescisão de contrato de imóvel na planta, por culpa de qualquer das partes, o Tribunal decidiu que a devolução das parcelas pagas deve ocorrer de imediato e não com prazo ou de forma parcelada como previa a construtora. (REsp. 1.300.418).
A retenção por parte da vendedora deve se restringir a, no máximo, 25% das parcelas que foram pagas e não sobre o total do contrato ou de todas as parcelas pagas. A cláusula contratual que previa tal situação foi considerada abusiva. (REsp. 907.856).
O Tribunal asseverou que toda a publicidade do empreendimento é parte constante do contrato e deve ser cumprida como tal. (REsp. 1.188.442).
A área das garagens deve ser nitidamente mencionada nos anúncios e no contrato, a fim de que os consumidores tenham pleno conhecimento do que é área comum, útil e privativa. (Resp. 1.139.285).
Havendo atraso na entrega do imóvel cabe indenização por perdas e danos (aluguel para moradia até a entrega do imóvel, lucros cessantes para quem alugaria o imóvel). Todavia, no que diz respeito aos danos morais o Tribunal tem sido cauteloso, reservando tal condenação apenas quando há prova efetiva do abalo psicológico. (AREsp. 521.841).
A questão da cobrança de "juros no pé" foi tida como legal pela Segunda Seção do STJ. (EREsp. 670.117).
Um dos temas mais controvertidos é o relativo à comissão de corretagem, principalmente com a redação do art. 725 do Código Civil que usa a expressão "resultado útil" alcançada pelo Corretor. O STJ tem entendido que há que se diferir, no caso concreto, de "arrependimento" do negócio e mera "desistência" do negócio. Para o Tribunal quando há desistência do negócio, antes de dar cabo à celebração do contrato final não é devida a comissão de corretagem. Já quando há efetivo arrependimento do negócio, ou seja, quando o negócio está pronto e acabado e uma das partes se arrepende, é devida a comissão. (REsp. 1.183.324).
Por fim, fixou o Tribunal que a comissão de corretagem é, via de regra, devida pelo vendedor do imóvel. Salvo em situações especiais em que é o comprador quem deve pagá-la. (Ag. 1.119.920).

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