Convenção de condomínio deve ser apresentada para registro?

O condomínio edilício apresenta várias situações jurídicas e de índole prática. Isso se explica porque ele tem regramento próprio com feixes em normas urbanísticas e civis e porque a sua formação não envolve um único ato, constituindo-se de várias situações jurídicas encadeadas que resultam em sua constituição.

Assim sendo, para que um condomínio edilício exista juridicamente, será necessária a averbação da convenção junto ao Registro de Imóveis competente, na matrícula do imóvel objeto da construção.

Efetuada a averbação da construção, far-se-á o registro da constituição do condomínio e, em ato subsequente, a atribuição das unidades condominiais aos respectivos titulares de tal forma que cada condômino tenha a propriedade não mais de uma fração ideal dentro do imóvel, mas sim de uma unidade autônoma que será matriculada de forma individualizada e haverá um registro para o titular da unidade.

Ao contrário do condomínio civil, é possível que a titularidade das unidades pertença somente a uma pessoa, seja ela física ou jurídica ou que vários sejam os proprietários de unidades de um condomínio edilício. Tudo dependerá da motivação prévia relativa à formação do condomínio edilício seja por um grupo de pessoas (condomínio fechado) seja por um processo de incorporação imobiliária (cuja finalidade é viabilizar a construção para futura instituição condominial pela venda de futuras unidades na planta) seja porque um titular único pretenda constituir um condomínio para vender futuramente as unidades já matriculadas e registradas em seu nome.

Nota-se que sob o aspecto de aplicação das normas, há uma preocupação grande com o cumprimento das etapas relativas à constituição de um condomínio edilício: averbação da construção e apresentação da constituição e dos diversos documentos exigidos por lei para o seu registro.

Mas, e a convenção condominial, ela deverá ser apresentada para registro dentro do processo para o registro da constituição já relatado? A resposta é positiva, inobstante haja discussões a respeito face ao Parágrafo Único do art. 1.333 do Código Civil .

A convenção condominial integra o processo acima destacado e o seu registro não poderá ser dissociado do registro da constituição de condomínio, ou seja, ela também deverá ser apresentada para registro, não sendo admissível que seja apresentada em outro momento ou que se adie a sua apresentação.

O que é aparentemente simples, poderá se complicar quando se cogita nos empreendimentos grandes, a exemplo daqueles que são objetos de incorporação imobiliária e quando há centenas de adquirentes de unidades futuras. No momento do registro da incorporação, permite-se ao incorporador a apresentação da minuta da futura convenção condominial. Mas, no momento do registro da constituição, a convenção deverá ser apresentada com a aprovação e assinatura de no mínimo 2/3 dos titulares das frações ideais.

Tal situação demandará um esforço grande para que haja o comparecimento em Assembleia com vistas ao alcance do quórum ou que assim se faça por meio de procuração outorgada à incorporadora para a representação dos condôminos e assinatura da convenção, situação lícita e que permitirá a apresentação do instrumento de convenção ao registro.

O Código de Normas do Paraná comunga o entendimento da obrigatoriedade da apresentação da convenção condominial, observados os parâmetros legais pertinentes ao quórum.

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