Operações societárias e o Registro de Imóveis

Tradicionalmente, vincula-se o Registro de Imóveis à análise de escrituras públicas, títulos judiciais e instrumentos particulares com força de escritura pública ou também de contratos particulares decorrentes da lei de loteamentos, incorporações e condomínios edilícios ou de alienação fiduciária de bens imóveis.
No entanto, a prática registral indica que é comum a apresentação de instrumentos sociais decorrentes de transmissão de imóveis de sócios para sociedades simples ou empresárias (a chamada conferência de bens), incorporações de uma empresa pela outra para a absorção do capital social e extinção da incorporada, cisões para versão de patrimônio entre sociedades (sejam elas totais ou parciais), fusões (em escala menor) e transformações de tipo jurídico societário.
Os instrumentos derivados de tais operações constituirão títulos sujeitos a protocolo e qualificação registral visando o registro da transmissão do imóvel conforme o tipo de operação societária realizada.
Importante mencionar que a transformação de tipo jurídico gerará ato de averbação da alteração de tal condição pela titular do imóvel na matrícula do imóvel pertencente à empresa.
Nos demais casos acima mencionados a operação de transmissão do imóvel gerará ato de registro, inobstante alguns Estados e suas Corregedorias indiquem atos de averbação, o que não ocorre no Estado do Paraná como já frisado.
Mas, há aspectos interessantes a serem considerados para a efetivação dos atos registrais:
1. As operações societárias que impliquem em transmissão de imóveis, envolvendo sociedade simples (cujos atos são registrados e arquivados em Registro Civil de Pessoas Jurídicas) devem ser formalizadas por meio de escritura pública, observando-se o disposto no art. 108, do Código Civil (dispensando-se a escritura caso o valor venal do imóvel transmitido seja inferior a 30 – trinta vezes – o valor do salário mínimo).
2. Para as sociedades empresárias, a certidão da Junta Comercial acerca da operação é instrumento hábil para o registro, dispensando-se a escritura pública. Neste caso, aplica-se o disposto no art. 64, da Lei 8934/1994 que dispõe sobre o Registro Público de Empresas Mercantis e Atividades Afins e dá outras providências.
Além disso, subsistem, ainda, requisitos registrais importantes como a apresentação de guia de isenção ou recolhimento do ITBI e, no caso da conferência de bens onde pessoa jurídica esteja transmitindo o imóvel, apresentação das respectivas CNDs, além do recolhimento de Funrejus. Ainda, poderão ser exigidas pelo Registrador as certidões de feitos ajuizados em nome do transmitente.

Ana Lúcia Arruda dos Santos Silveira, é advogada em Londrina e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB de Londrina
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