A importância dos contratos conexos nos negócios imobiliários

Na aquisição de unidades imobiliárias são poucos os brasileiros com recursos próprios para um pagamento à vista. Tampouco as incorporadoras interessam-se em disponibilizar capital próprio para negócios a prazo. Assim, a viabilização da transação depende de um terceiro participante, o agente financeiro. Os bancos possuem linhas de crédito para financiamento de imóveis e ao fazê-lo cumprem parte de sua função social. Também lucram com isto, obviamente.

A relação é peculiar, pois há dois contratos, o compromisso particular de compra e venda e o contrato de mútuo, mas não existe uma subordinação entre eles, de modo a qualificar um como principal e outro como acessório. Esta divisão entre contrato principal e acessório é tradicional no direito, veja-se o contrato de fiança atrelado aos locatícios, mas não corresponde ao arranjo contratual ora em estudo. A celebração do compromisso de compra e venda e do mútuo são essenciais à conclusão do negócio, em uma interdependência recíproca, existem para estruturar uma operação econômica unitária. Estamos diante daquilo que a ciência jurídica denomina contratos conexos ou coligados.

Esta combinação contratual afeta significativamente os direitos e deveres dos participantes, por isso quem trabalha com negócios imobiliários deve ficar atento a esta realidade, já consolidada no mercado, conforme decisão de nosso Tribunal de Justiça (TJPR - 12ª C.Cível - AC - 276656-1 - Rel.: Jurandyr Souza Junior - J. 03.05.2005).

Esta dinâmica contratual gera inúmeros questionamentos, dentre eles: Se o promitente comprador não conseguir a aprovação de crédito junto ao agente financeiro qual o destino do compromisso particular de compra e venda? A incorporadora pode exigir o cumprimento do contrato com o pagamento do preço, ou pode rescindi-lo impondo ao comprador os encargos da rescisão?

Enfim, este e outros temas têm sido debatidos nos tribunais e merecem ser resolvidos à luz da teoria dos contratos conexos, para a manutenção do equilíbrio e da função social do negócio entabulado.

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