Contrato de corretagem: exclusividade e suas implicações

O contrato de corretagem é previsto no Código Civil brasileiro nos artigos 722 a 729. A própria Lei define o que é corretagem: Art. 722: "Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas".

Como visto, a corretagem pode ser exercida por qualquer pessoa, independentemente de ser corretor de imóveis. Todavia, o exercício regular da corretagem, sem ser inscrito no Conselho de Corretores de imóveis, poderá ser considerado exercício ilegal da profissão.

No contrato de corretagem é possível se inserir a "cláusula de exclusividade" que proíbe o vendedor (proprietário do imóvel) de entregar o imóvel a outro corretor ou imobiliária para negociação, normalmente por um prazo fixado em contrato.

A cláusula de corretagem com exclusividade é perfeitamente legal e prevista no artigo 726 do Código Civil. Caso a negociação do imóvel seja feita sem a participação do corretor, seja por meio de outro corretor ou diretamente pelo proprietário, na vigência da cláusula de exclusividade, a comissão ainda será devida. Todavia, uma vez provada a ociosidade ou inércia do corretor de imóveis, a cláusula de exclusividade pode deixar de ser aplicada.

É importante que a cláusula de exclusividade seja contratada por escrito, sob pena de não poder ser aplicada. Isso tudo consta no citado artigo 726 do Código Civil.

É possível encontrar no Judiciário paranaense diversos julgados a respeito da cláusula de exclusividade no contrato de corretagem. A principal questão levantada diz respeito ao não pagamento da comissão de corretagem, com a alegação de que a venda se deu depois da perda da vigência da cláusula de exclusividade. Todavia, uma vez provado que a aproximação das partes, vendedor e comprador, se deu ainda na vigência do contrato, a comissão é devida. É o que prevê o artigo 727 do Código Civil. Esta interpretação pode ser conferida no processo n.º 781024-2 da 7ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná.

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