Da garantia de alienação fiduciária de bens imóveis

A alienação fiduciária de bem imóvel está disciplinada pela Lei 9.514, de 20.11.1997.

Segundo o art. 22, da Lei: "A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel".

Há, portanto, uma condição resolutiva que molda o contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (a condição resolutiva tem como base legal os arts. 121 e 127, do Código Civil), de tal forma que, paga a dívida, a propriedade se resolve na pessoa do devedor, que volta a ser titular do domínio do bem (art. 25, da Lei 9.514/1997).

O contrato de alienação fiduciária de bem imóvel tem características importantes: ele poderá ser celebrado por pessoas físicas ou jurídicas, não é utilizado, unicamente, nas operações efetuadas no Sistema Financeiro de Habitação (que também está regulado pela Lei 9.514/1997), deve ser celebrado por escrito e conter as cláusulas do art. 24, da Lei já referida e poderá ser formalizado por meio de instrumento público ou particular (art. 38, da Lei).

Desde a edição da Lei já referida, observou-se um "boom" no setor imobiliário, alavancado pela possibilidade de se constituir a alienação fiduciária sobre os imóveis. É que, o fato de a alienação fiduciária ocasionar a transmissão da propriedade resolúvel ao credor, a condição para a responsabilização patrimonial do devedor foi incrementada e se tornou ágil. Não paga a dívida e constituído em mora o devedor, a propriedade se consolida, em definitivo, para o credor que deve levar o imóvel a leilão público, necessariamente. Em virtude disso, a dívida existente em nome de devedor se extingue (segundo arts. 26 e 27, da Lei 9.514/1997).

Mas, como um direito real, espécie de garantia, é obrigatório o registro do contrato de alienação fiduciária no Registro de Imóveis competente para a constituição do ônus (art. 23, da Lei 9.514/1997). É no Registro de Imóveis que se praticam atos como a constituição em mora do devedor (§ 1º, do art. 26), a averbação de consolidação da propriedade para o credor e o registro da compra e venda decorrente do leilão público do imóvel (§ 7º, do art. 26). É o Registro de Imóveis, também, que averba o cancelamento do ônus da alienação fiduciária, resolvendo-se a propriedade para o devedor que pagou a sua dívida (§ 2º, do art. 25).

Importante mencionar que como qualquer outro contrato e porque ela se destina à constituição de um ônus real sobre um imóvel, há requisitos formais e registrais imprescindíveis à sua qualificação que devem, necessariamente, ser observados e que estão previstos tanto em sua lei específica como em outras legislações aplicáveis com destaque para o Código Civil, Lei 8.212/1991, legislação tributária correlata e Código de Normas do Paraná.

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