Ganho de capital na compra e venda de imóveis

No Brasil, existem normas das quais, muitas vezes, passam despercebidas pelos contribuintes. Nas leis 9.250/1995, 11.196/2005 e Decreto 3.000 de 1999, que oportunizam aos contribuintes que se enquadram nas hipóteses de isenção, deixar de recolher aos cofres públicos o Imposto de Renda sobre os valores correspondentes ao ganho de capital em determinadas transações imobiliárias.
A primeira hipótese está relacionada ao valor do bem objeto da transação, ficando isentas da incidência do Imposto de Renda sobre o ganho de capital as vendas de imóveis até o valor limite de R$ 35 mil.
A segunda também está relacionada ao valor do bem, pelo qual o contribuinte que vender seu único imóvel, até o valor limite de R$ 440 mil fica isento do pagamento referente ao ganho de capital, desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos 5 anos.
Já a terceira, por meio da qual a pessoa que possui interesse na venda de seu imóvel residencial para aquisição de outro imóvel residencial, deverá adquirir a nova residência dentro do prazo de 180 dias da venda da antiga casa. Lembrando, também, que este benefício poderá ser utilizado somente uma vez a cada 5 anos.
A quarta ocorre quando da desapropriação do imóvel pelo Poder Público, seja a União Federal, os Estados ou Municípios. Neste caso, mesmo existindo divergências na Doutrina e na Jurisprudência, nos filiamos à corrente majoritária, que defende a inexistência de ganho de capital, vez que o pagamento da desapropriação meramente recompõe o patrimônio do desapropriado, bem como lhe dá a justa indenização.
Já a quinta hipótese, na venda de imóveis adquiridos até 1969, ficam os proprietários dispensados do recolhimento, observando-se que, para os imóveis adquiridos nos anos seguintes, deverá ser aplicada tabela regressiva de alíquota.
Por fim, na sexta hipótese, quando o contribuinte fez benfeitorias no imóvel, podendo as mesmas ser agregadas ao custo de aquisição, diminuindo, por consequência, o ganho de capital quando o imóvel é vendido com a apresentação das respectivas notas fiscais.

Claudemar Ferreira Silva, advogado é membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanismo da OAB de Londrina

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