Do poder normativo da Convenção de Condomínio
Nos últimos tempos, muito se tem questionado a respeito das disposições estabelecidas pelo Condomínio, seja residencial, comercial, misto ou de lazer, bem como de sua legalidade e exigibilidade em razão do não cumprimento, quer extrajudicial ou judicialmente, referente às matérias por elas tratadas.
Para iniciar, importante trazer à lembrança que o desgastado problema de moradia - e de moradia com segurança - tem levado muitos brasileiros a buscarem como alternativa, cada vez mais, o residir em comunidades condominiais, visando uma maior e melhor tranquilidade familiar. Essa modalidade de propriedade coletiva, mas, também, individual, fora nominada de propriedade horizontal; havendo, igualmente, a necessidade de aprovação de legislações específicas.
Nesse sentido, fora aprovada a Lei n. 4.591, de 16.12.1964 (Lei das Incorporações e dos Condomínios), que trata do Art. 1º. ao 27 – Do Condomínio – e, posteriormente, a Lei n. 10.406, de 10.01.2002 (Código Civil), que trata dos Art. 1.331 ao 1.358 – Do Condomínio Edilício –, dispondo sobre a propriedade comum e a exclusiva de cada condômino, esta nominada de unidade autônoma, uma das condições da lei.
As referidas legislações determinam a elaboração de um instrumento jurídico, no qual sejam estabelecidos os direitos e os deveres dos condôminos e/ou moradores;
a forma da administração; a forma do rateio das despesas; o cumprimento das decisões das Assembleias Gerais; bem como a aplicabilidade das penalidades,
em caso de seu descumprimento.
Esse documento denomina-se Convenção de Condomínio, a qual fora conceituada pelo eminente jurista Caio Mário da Silva Pereira (2014, 31): "Como norma, pois que é, a Convenção obriga a todos, tanto aos que lhe deram sua aprovação como aos que penetraram posteriormente no circuito."
Com justeza pode-se, pois, dizer que a Convenção de Condomínio é o poder normativo existente entre o Condomínio e os Condôminos, fazendo lei entre as partes, isto é, deve ser integralmente cumprida por aqueles que vivem e convivem no conglomerado de propriedade construídas por planos horizontais, no qual cada unidade autônoma possui uma fração ideal do terreno.
Portanto, qualquer condômino que, eventualmente, não cumpra com as disposições estabelecidas na Convenção de Condomínio, deverá arcar com as consequências de sua omissão e/ou ação, que poderá ser desde advertências ao pagamento da multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à quota condominial, conforme parágrafo único, do Art. 1.337, do Código Civil.

Maurício dos Santos Vieira, advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB, Subseção de Londrina-PR.

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