Cuidados na compra de um imóvel (parte 2)
A aquisição de um imóvel com construção envolve várias precauções, responsabilidades e obrigações.

Se o imóvel vai abrigar um comércio, serviço ou indústria, é fundamental a verificação da atual legislação municipal e se não existe óbice para a atividade no local.

Alguns negócios necessitam maiores cuidados como uma "due diligence" imobiliária, diligência prévia feita por profissionais especializados em direito imobiliário que prepararam ou analisam todos os documentos relativos a um imóvel, diminuindo os riscos envolvendo esta aquisição.

As verificações necessárias vão além da conferência da matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, aprovações legais na prefeitura, ônus e certidões negativas do proprietário.

A vistoria prévia auxilia na detecção de problemas com a construção e devem ser alertados imediatamente, já os vícios ocultos têm prazo maior para se responsabilizar construtor e vendedor.

O levantamento de dívidas e ações de indenização em nome do condomínio é outro fato que pode onerar o futuro comprador e não aparecem nos levantamentos sobre o imóvel em si.

Um possível passivo ambiental deve ser verificado, principalmente quando a atividade desenvolvida no local envolve maiores riscos como postos de combustíveis, indústrias químicas ou de armazenamento.

O artigo 14, parágrafo primeiro da lei nº 6.938/81 - Política Nacional do Meio Ambiente, estabelece que o poluidor é obrigado, independentemente de existência de culpa, a indenizar ou reparar os danos causados ao meio ambiente e a terceiros afetados. A responsabilidade é objetiva e a obrigação de reparação dos danos ambientais é ‘propter rem’, sendo que o atual adquirente da propriedade assume igualmente o passivo ambiental.

Também podem ocorrer problemas ambientais na compra de casas, principalmente quando o construtor faz a ligação cruzada de rede pluvial e de esgoto. No mesmo caso o atual proprietário responde solidariamente pelo crime ambiental.

A compra de um imóvel novo é cercada de mais segurança desde que feita a verificação sobre a idoneidade da construtora e ou incorporadora.

A Norma de Desempenho NBR 15575 (ABNT, 2013), em vigor desde 2013, trouxe parâmetros de desempenho para o edifício, e englobou conceitos como vida útil, garantia legal, garantia certificada e prazos de garantia. A obrigação da aplicação dessa norma nas construções novas ampliou as garantias em relação a qualidade e segurança desses imóveis.

MARGARETH DE ALMEIDA PONGELUPE, advogada e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.

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