Embora o mercado imobiliário já apresente sinais de recuperação, a grave recessão da economia, agravada ainda mais pela pandemia do Covid-19, tem feito com que empresários busquem alternativas criativas para continuar explorando seus negócios.

A operação do sale-leaseback é uma excelente opção para que os empreendedores, proprietários de bens imóveis, obtenham recursos financeiros com agilidade.

Em linhas gerais, o sale-leaseback é conhecido como a venda de um imóvel seguida de um contrato de locação ou arrendamento do mesmo.

Em outras palavras, é uma operação imobiliária pela qual uma propriedade é vendida a um terceiro, que executa imediatamente um contrato de arrendamento ou locação, normalmente, de longo prazo para o próprio usuário que o vendeu.

A operação, via de regra, utiliza-se de apenas dois contratos, porém interligados: uma escritura de compra e venda de imóveis e um contrato de arrendamento ou locação com opção de compra.

A adoção desse modelo encontra-se em expansão no Brasil e já é muito utilizado nos Estados Unidos e Europa, sendo uma boa alternativa para converter ativos imobiliários em recursos para investimento no próprio negócio.

Trata-se de um tipo de “terceirização de imóvel”, de redução de um ativo imobilizado, que garante a entrada de capital para empresa e viabiliza a ampliação do negócio.

De acordo com o grupo CBRE (2014), a influência dos ativos imobiliários no balanço das empresas ainda é muito relevante se comparado com empresas situadas fora do país. Enquanto de um lado, nos Estados Unidos, cerca de 15% das empresas são proprietárias dos imóveis nos quais estão localizadas, de outro, no Brasil, de acordo com um levantamento da consultoria E&Y feita em 2007, aproximadamente 75% dos escritórios são ocupados pelos próprios proprietários, já nos imóveis industriais este percentual está entre 90% e 95%.

Por meio dessa operação, uma empresa pode transformar seu ativo imobilizado em circulante, trazendo a possibilidade de levantar capital de giro, tornando-se uma opção ao financiamento tradicional.

A grande vantagem dessa operação é a geração de capital de giro proveniente da venda do bem, a qual pode ser utilizada para expandir e desenvolver atividades ligadas aos negócios da empresa, pagar dívidas, trocar dívidas de curto prazo por outras de longo prazo.

Além disso, há outras vantagens como:

- Vantagens fiscais, na medida em que o pagamento de alugueis é contabilizado como despesa operacional e deduzido da base do imposto de renda.

- Redução de dívidas, que podem ser substituídas pelo pagamento de alugueis.

- Estratégia para o planejamento de modernização e/ou expansão do negócio, uma vez que o investidor imobiliário pode realizar esses investimentos nos próprios imóveis.

Como forma de diminuir as desvantagens e maximizar as vantagens, é fundamental que sejam identificados possíveis riscos e garantir que as dificuldades encontradas sejam solucionadas, sendo imprescindível a realização do processo chamado due diligence.

Além disso, a escolha e elaboração dos instrumentos jurídicos que irão embasar a operação influenciam diretamente nos benefícios e riscos que as empresas poderão ter.

Em conclusão, diante da incerteza econômica e dos desafios gerados pela pandemia da Covid-19, o sale-leaseback representa uma excelente alternativa aos empresários, viabilizando uma captação rápida de recursos.

Marcela Rocha Scalassara, advogada e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/ Londrina.