Se voltarmos no tempo para o início da pandemia da Covid-19, em que grande parte dos setores da economia foram fechados, iremos constatar que naquele primeiro momento judicializou-se muito a renegociação dos contratos de aluguel pela alegação da “exceção da ruína”.

Alegavam os locatários que a redução brusca e inesperada da renda ou faturamento lhes impossibilitavam de manter em dia suas obrigações junto aos locadores.

Meses passaram-se, os setores da economia que estavam fechados foram reabertos e a economia em passos lentos (bem lentos) vai se restabelecendo. Mas os reflexos daquele período e a pandemia da Covid-19 continuam influenciado, e muito, os contratos imobiliários.

Agora é a vez da alta dos insumos da construção civil causar uma inesperada e imprevisível quebra no sinalagma contratual, como por exemplo nos contratos de empreitada global.

Os contratos de empreitada global, em resumo, caracterizam-se pela fixação de um preço único e fixo para toda a obra, no qual se inclui os custos da mão de obra e dos materiais a serem empregados na construção. Este preço único e fixo é calculado pelo empreiteiro com base nos custos vigentes à época da celebração do contrato.

É feita pelas partes uma precificação dos custos, riscos e responsabilidades, de modo a se chegar em um consenso, no qual ambas entendem haver um equilíbrio entre o preço (prestação) a ser pago pelo contratante e a contraprestação do empreiteiro contratado. Este equilíbrio inicial entre prestação e contraprestação (sinalagma) estabelecido pelas partes no momento da celebração do contrato deve ser mantido.

Ocorre que, por razões inesperadas e imprevistas, por vezes pode ocorrer a quebra deste sinalagma, acarretando no desequilíbrio entre a prestação e a contraprestação estabelecida inicialmente. Vejam a hipótese da alta inesperada dos custos da construção civil e seu reflexo nos custos atribuídos ao empreiteiro global contratado.

Pode-se afirmar com tranquilidade que ninguém esperava que uma pandemia de proporções mundiais pudesse parar um mundo tão globalizado e acelerado, causando tamanho medo e incerteza. Da mesma forma, ninguém esperava ou podia prever as diversas consequências devastadoras desta pandemia na economia local e mundial.

Consequentemente, aquele empreiteiro do nosso exemplo, também não podia prever que, em razão de uma pandemia mundial de um vírus até então inexistente (na forma atual), os insumos da obra que se comprometeu a entregar viriam a ter seu custo exponencialmente aumentado, causando um evidente desequilíbrio na base contratual estabelecida entre contratante e contratado.

A estas hipóteses o ordenamento jurídico brasileiro não é indiferente e, ainda que o contrato não contenha a cláusula de hardship, a qual prevê a renegociação pelos contratantes dos termos contratuais quando a execução houver se tornado inútil ou demasiado onerosa para um deles, o Código Civil Brasileiro prevê instrumentos jurídicos a permitir tal revisão contratual e o reequilíbrio das obrigações desequilibradas pela Covid-19.

Por fim, é importante fazer uma ressalva. A mera má gestão dos riscos pelo contratado não autoriza a revisão do contrato e impõe-lhe arcar com as consequências e custos daí decorrentes. É imprescindível que exista um evidente desequilíbrio decorrente da interferência de um evento externo e imprevisível para que se justifique a revisão.

Manuela Balarotti. Advogada e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.

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