A expansão dos centros urbanos, o crescimento da população e do mercado imobiliário, a falta de habitação e a alta dos preços – consequência da recente queda de estoque e da redução de ofertas de unidades, aferida na última Sondagem Nacional do SindusCon-SP –, reafirmam que as edificações em condomínio continuam sendo uma das principais soluções dos problemas habitacionais e da concentração comercial.

Regulada pela Lei Federal nº 4.591/64, a incorporação imobiliária caracteriza-se pela venda, com lucro e antes da conclusão das obras, de unidades autônomas (apartamentos, salas, vagas de garagem, etc.) ou de frações ideais do terreno havendo projeto aprovado, em nome de um incorporador. Tem por objetivos o de promover a construção, sob o regime de empreitada (preço fechado) ou de administração (preço de custo), bem como o de alienar as unidades edificadas em condomínio e prometidas a terceiros adquirentes, mediante o recebimento do preço contratado.

A Lei das Incorporações determina que o incorporador não poderá oferecer ou negociar unidades autônomas sem ter, antes, arquivado no Ofício de Registro de Imóveis a documentação completa, relativamente ao empreendimento que promove, sob pena de cometer crime contra a economia popular. É por meio do registro que os potenciais adquirentes conhecem a história do imóvel, a situação jurídica e patrimonial do incorporador, as condições em que ele negociou terreno sobre o qual será erguida a edificação, os ônus que recaem sobre esse terreno, o projeto de construção aprovado pelas autoridades competentes, e o orçamento da obra, entre outras coisas.

Não obstante, há precedente jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça que entende ser válido o negócio a despeito da falta do registro, caso ele venha a ser promovido posteriormente (REsp 67.723/SP). A inexistência do ato registral, por outro lado, autorizaria o adquirente a optar pela rescisão do contrato de aquisição da unidade, como também entende aquela Corte (REsp 90.743/SP). Não é recomendável sucumbir à recalcitrância de alguns incorporadores em registrar o empreendimento, sob pena de negar aos adquirentes o conhecimento sobre os contornos do negócio, os direitos relativos à propriedade sobre as ditas unidades, e a eficácia desses direitos perante terceiros.

A fiscalização da regularidade da incorporação pode ser feita pelo Oficial Registrador, pelo Ministério Público, pelo Juiz Corregedor das Serventias de Registro e por Órgãos de Representação de Classe ou categoria profissional e econômica (e.g. CREA).

Alessandro Marinelli de Oliveira, advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina

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