Sabemos que no ordenamento jurídico temos uma legislação específica que dispõe acerca da locação de imóveis urbanos. A Lei nº 8.245/91 regulamenta todas as regras inerentes ao procedimento da locação urbana, dentre elas, dispõe sobre as garantias locatícias.

Para entendermos melhor, garantias locatícias nada mais é que uma faculdade concedida ao locador de exigir do locatário com o fim de se alto preservar em caso de inadimplemento. Esta faculdade fora disposta no artigo 37 da mencionada lei, veja-se: “Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia. IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.”

Com o fim de quedar extremamente didático, expliquemos cada uma das garantias.

1) CAUÇÃO: a caução consiste na disposição de bens pelo locatário como garantia, como móveis ou imóveis ou, valor em moeda corrente no importe de até 03 (três) vezes o valor da locação pactuada.

2) FIANÇA: esta modalidade de garantia é uma das mais utilizadas, ela consiste na garantia de um terceiro em favor do locatário. Normalmente, realizada por meio de um imóvel do terceiro fiador.

3) SEGURO FIANÇA: como próprio nome nos informa consiste na contratação de um plano de seguro pelo locatário garantindo o pagamento dos alugueis e seus encargos.

4) CESSÃO FIDUCIÁRIA DO QUOTAS DE FUNDOS: esta última modalidade de garantia é a mais complexa e a menos utilizada. Explicado de uma forma bastante simples e resumida a cessão fiduciária de quotas de fundos trata-se da figura do locador como credor fiduciário juntamente com a instituição financeira emissora das quotas. A ideia desta garantia é de oferecer aos locatários "papéis" que possuam valor de garantia com legitimidade.

Pois bem. Conforme já visto a Lei 8.245/91 elencou 04 (quatro) modalidades de garantia, sendo que o locador é quem tem a faculdade ou não de exigi-las. O que fica de questionamento é: Pode ser exigida mais de uma modalidade de garantia?

Já de início destaco que a resposta a este questionamento é negativa. O parágrafo único do artigo 37 da mencionada lei deixou extremamente clara a restrição da impossibilidade de exigência de mais de uma garantia. Veja-se: “Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.”

Importante mencionar que além da restrição transparente disposta no artigo 37, o artigo 43 da mencionada lei constituiu contravenção penal a exigência, punível com prisão simples ou multa de 3 (três) a 12 (doze) vezes o valor do último aluguel, senão vejamos: “Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário: (...) II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;”

Deste modo, caso o locatário exija do locador mais de uma garantia, poderá ser punido com prisão simples ou o pagamento de multa de 03 (três) a 12 (doze) vezes o valor do último aluguel.

Shirley Carolina Giaccon, advogada, membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.

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