Recentemente foi sancionada pela Presidente da República a Lei n.º 13.097/2015 que, além de diversos outros assuntos, trata de um relacionado a negócios imobiliários. Do artigo 54 a 62 da Lei há previsão sobre eficácia de negócios jurídicos imobiliários que visem constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis.

A Lei visa dar mais importância à matrícula do imóvel, que nada mais é que uma espécie de certidão de nascimento do imóvel, onde consta toda a "vida" do imóvel, quem foi ou são seus proprietários e quais são suas restrições. Por exemplo: se o imóvel sofre uma penhora judicial, é averbado na matrícula esta penhora e o valor da dívida que ela garante. Se a penhora deixa de existir, por ter sido a dívida paga, por exemplo, será averbado na matrícula o cancelamento da penhora.

A nova Lei exigirá que, para ser eficiente contra uma venda fraudulenta, por exemplo, um eventual credor averbe na matrícula a ação que possui contra o devedor (proprietário do imóvel). Hoje em dia, quando se realiza um negócio imobiliário, é comum que o comprador requisite junto aos órgãos judiciários (federal, estadual e do trabalho) certidão de ações ajuizadas contra o vendedor, a fim de se verificar se o vendedor possui dívidas e demonstrar que o negócio não é fraudulento para com terceiros.

Essa providência se tornará desnecessária. Quem quiser garantir seu crédito deverá seguir as determinações do artigo 54 da nova Lei:
Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:
I - registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;
II - averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil;
III - averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e
IV - averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil.

Parágrafo único. Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.

João Eugenio Fernandes de Oliveira é advogado em Londrina e coordenador da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB de Londrina/PR

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