Um leitor nos enviou a seguinte questão: "Recentemente adquiri um imóvel na planta de 137,00 m². O preço foi baseado na metragem do imóvel pelo valor de R$ 4 mil o metro quadrado. Após medição para colocação de piso descobri que o imóvel possui 131,52 m². Como devo proceder?". Nesse caso deve-se verificar a natureza da negociação. A grande discussão é se área foi vendida na modalidade ad corpus, que significa "pelo todo" ou "por corpo" ou se foi vendida na modalidade ad mensuram, que significa "por medida".
O artigo 500 do Código Civil dispõe: Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
Em que pese o entendimento da maioria dos Tribunais verificar estritamente a natureza do negócio, a Ministra Nancy Andrighi (REsp 436.853/DF – 2002/0056031-0) entendeu que "... A referência à área do imóvel nos contratos de compra e venda de imóvel adquiridos na planta regidos pelo CDC não pode ser considerada simplesmente enunciativa, ainda que a diferença encontrada entre a área mencionada no contrato e a área real não exceda um vigésimo (5%) da extensão total anunciada, devendo a venda, nessa hipótese, ser caracterizada sempre como por medida, de modo a possibilitar ao consumidor o complemento da área, o abatimento proporcional do preço ou a rescisão do contrato".
Para maior segurança do adquirente em, eventualmente, buscar ressarcimentos ou abatimentos em decorrência da divergência de metragem, deve-se tomar cautela na prova da vontade negocial, ou seja, dever provar que a aquisição daquele bem a metragem foi fator de escolha de cálculo de preço.
Tanto o vendedor quanto o comprador têm o prazo de um ano para reclamarem em juízo a complementação da área faltante, ou o abatimento proporcional do preço, contado a partir do registro do título, ou, então, a partir da imissão na posse se houver atraso por culpa do alienante.

RODOLFO LUIZ BRESSAN SPIGAI, membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina

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