Na celebração de contrato de locação é comum o locador exigir algum tipo de garantia, sendo que o art. 37 da Lei do Inquilinato diz que o locador pode optar pelas seguintes modalidades: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia; IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Optando pela fiança (lembrando que a escolha cabe ao locador), o usual é que se exija da pessoa garantidora que comprove rendimento compatível e ser proprietário de imóvel, por meio de certidão atualizada do Cartório de Registro de Imobiliário.

Em caso de inadimplência do locatário, poderá o locador exigir que o fiador cumpra a prestação de modo integral. Em tal hipótese, poderá ingressar com ação judicial de execução de título extrajudicial (CPC/2015, art. 784, VIII) ou se desejar também reaver o imóvel, por meio de ação de despejo cumulada ou não com cobrança dos aluguéis e encargos, situação em que o fiador responderá com seus bens, inclusive seu imóvel, ainda que seja o único e utilizado para moradia de sua família, conforme Enunciado nº 549 da Súmula do STJ.

No entanto, há de se analisar até que ponto é a fiança a melhor opção ao locador, especialmente quando a retomada do imóvel em curto prazo for importante. Ocorre que as ações de despejo, embora permita procedimentos especiais, têm rito ordinário (ou híbrido para alguns doutrinadores). Logo, será proposta ação e terá que aguardar a sentença declarando a rescisão do contrato e determinando a desocupação do imóvel, ou seja, somente será proferida depois de cumprido as várias etapas do processo. A lei do inquilinato não exige o trânsito em jugado da sentença para efetivação do despejo, mas o locatário terá de ser notificado da sentença para que desocupe no prazo fixado pelo juízo, para somente após isto, caso não o faça voluntariamente, ser retirado, inclusive com uso de força policial se for necessário.

Ou seja, mesmo considerando a evolução e maior agilidade nos novos processos judiciais, em alguns casos a desocupação do imóvel pode levar significativo tempo. Não bastante, especialmente em relação de longa duração, poderá ao final, que o locador se depare com o fato do fiador já não mais ter bens para garantia. Embora haja meios para mitigar tal hipótese, dependeria o locador de conhecimentos mais profundos ou assessoria especializada, o que nem sempre ocorre.

Por outro lado, desde que prestada caução pelo locador, a lei prevê que deve ser concedida liminar determinando a desocupação do imóvel em quinze dias em caso de inadimplência de aluguel e/ou acessórios nos contratos de locação nos quais não haja garantia (art. 59, §1º, IX). Ou seja, nestas circunstâncias, o locador poderá reaver o imóvel com muito mais agilidade, evitando que a dívida aumente e principalmente, ficará com o imóvel livre para nova locação e poderá ao final seguir com a execução em face do locatário. Neste caso, o locatário poderá elidir a liminar e afastar a rescisão se promover o depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62 da Lei do Inquilinato.

Não obstante e opção acima, importante saber que não há como garantir qual o tempo que demandará para que o juiz analise e defira a liminar.

Portanto, para aqueles que entendem que a rápida retomada do imóvel locado é fator preponderante, a celebração de contrato sem garantia é uma opção a ser considerada, especialmente em momento no qual menos pessoas se dispõem a estar como fiadores, o que poderá também trazer mais celeridade nas locações.

Clayton Rodrigues, advogado membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina

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