O direito real de propriedade confere ao dono do imóvel a prerrogativa de usar, gozar e dispor do imóvel (art. 1.228 do Código Civil).

Quando um destes poderes é limitado há, evidentemente, restrições ao direito de propriedade e ao exercício dos poderes acima indicados.

A indisponibilidade do imóvel caracteriza-se como restrição ao poder de alienação e oneração do imóvel.

É uma limitação severa que pode causar ao dono do imóvel sérios problemas, pois até que seja cancelada, obstaculiza a livre circulação do bem, assim como a constituição de garantias.

As situações geradoras da indisponibilidade de bens são bastante restritas, mas comuns, evidenciando-se presentes nas ações de natureza fiscal, de interesse público (como nas ações civis públicas). Há, também, inalienabilidade decorrente de atos não onerosos de bens (como a doação com cláusula restritiva de inalienabilidade imposta pelo doador), ou seja, atos contratuais ou mesmo nos testamentos (havendo justa causa).

No contexto da formalização de atos notariais (escrituras lavradas nos Tabelionatos de Notas) e registrais (atos do Registro de Imóveis), há regras acerca da lavratura das escrituras e para os registros (quando a indisponibilidade é determinada e não decorre de um contrato ou testamento).

O Código de Normas do Paraná determina ao Registrador de Imóveis que anote nas fichas pessoais a existência de ordem de indisponibilidade de bens, ainda que a pessoa não tenha bens registrados na circunscrição (caso venha a adquiri-los, será feita a averbação da indisponibilidade após o registro da propriedade). E determina a averbação dos atos, caso a pessoa seja proprietária de imóveis.

Assim, ordens de indisponibilidade, segundo o Código de Normas, atingem bens presentes e futuros.

No mesmo diapasão, o Provimento 39-2014 do Conselho Nacional de Justiça criou a Central de Indisponibilidade de Bens - CNIB com o objeto de centralizar as informações sobre as determinações dessas restrições tendo como usuários, dentre outros, os Magistrados, Notários e Registrados e pessoas autorizadas a operarem o sistema, mediante cadastro por Certificação Digital.

Isto significa que para os atos notariais, ou seja, para a lavratura das escrituras públicas de qualquer natureza, a pesquisa acerca da indisponibilidade de todas as partes envolvidas (a exemplo do comprador e do vendedor) é obrigatória, assim como para o registro da mesma.

Há uma determinação neste Provimento para que os notários e registradores acessem a CNIB, ao menos, duas vezes ao dia, sob pena de responsabilidade.

No caso dos Registradores, a ordem de indisponibilidade decorrente da consulta gerará a abertura de uma ficha com a indicação da mesma (para a averbação no caso de uma aquisição futura) ou uma averbação, caso a pessoa já seja proprietária de bens imóveis na circunscrição.

Caberá ao Registrador fazer a averbação dos cancelamentos caso da pesquisa diária resulte ordem para tanto.

É possível a lavratura da escritura pública, mesmo havendo a indisponibilidade do bem, desde que as partes estejam cientes e concordes com isto e de que isto poderá implicar a impossibilidade do registro.

A nível registral, havendo uma indisponibilidade de um imóvel, a escritura não poderá ser registrada, dada a restrição ao poder de alienação decorrente da mesma.

O referido Provimento 39 que instituiu a CNIB poderá ser acessado pelo endereço: www.cnj.jus.br - Provimento 39-2014.

Ana Lúcia Arruda dos Santos Silveira, advogada e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-Londrina

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