Para a compreensão do direito de supefície destaca-se que o princípio de que o acessório segue o principal, ou seja, de que o direito de propriedade é indissociável do solo e do que lhe está agregado (construído ou plantado) encontra na lei uma flexibilização.
Isto porque, o proprietário poderá conceder um direito real a outrem (superficiário) baseado no direito de construir ou plantar mantendo a propriedade do solo (terreno). Ele transmitirá a esta pessoa a propriedade superficiária (decorrente daquilo que será construído ou plantado).
O Código Civil (artigos 1.369 a 1.377) e o Estatuto da Cidade (artigos 21 a 24) o normatizam de forma harmônica.
Afinal, qual será a utilização prática deste instituto? Muito variada. Exemplos: 1) direito de superfície para a instalação e exploração de estacionamento; 2) construção de hotel ou restaurante em terreno de outrem para exploração destas atividades; 3) a instalação de equipamentos e estruturas para transmissão de telecomunicações por rádio, TV ou outro veículo de comunicação; 4) a construção de casas para população de baixa renda pelo Poder Público com pagamento de um valor pelos adquirentes, após concluída a construção e previsão de aquisição do domínio por estes, concluído o pagamento; 5) a construção para abrigar eventos esportivos como alojamentos ou arenas esportivas mediante uma contraprestação; 6) a plantação de hortaliças em terreno alheio para exploração do ramo de alimentos orgânicos.
Ele será constituído por escritura pública registrada na matrícula do imóvel. Abrangerá a totalidade ou parte ideal do imóvel (mediante identificação da área abrangida na escritura). Será por tempo determinado ou indeterminado (mas não perpétuo).
Será oneroso ou gratuito, passível de incidência do ITBI ou ITCMD. Caberá ao superficiário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos e encargos incidentes sobre o seu direito e sobre o imóvel, observado o disposto na legislação.
Poderá ser alienado (vedada a estipulação de pagamento pela transferência), com a preferência ao proprietário e se transmitirá, por morte, a herdeiros.
O superficiário terá preferência para a aquisição do imóvel (na venda pelo proprietário).
Extinto o direito de superfície, descaberá indenização ao superficiário (salvo outra disposição contratual), devendo ser averbado o cancelamento na matrícula do imóvel. O proprietário passará a ter a propriedade plena do imóvel.

Ana Lúcia Arruda dos Santos Silveira, advogada e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB de Londrina

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