Um leitor indicou a seguinte situação prática: tenho interesse em comprar um imóvel que tem usufruto registrado em sua matrícula. Posso fazer por meio da escritura de compra e venda?
A resposta é sim. Pela pergunta, verifica-se que o imóvel tem um titular que detém a nua-propriedade do imóvel (com um registro na matricula do imóvel) e outro titular do usufruto (com outro registro na matrícula do imóvel).
No caso, é possível que uma terceira pessoa adquira a propriedade plena do imóvel, de tal forma que tanto o nu-proprietário quanto o usufrutuário comparecerão na escritura como vendedores, um da nua-propriedade e outro do usufruto.
Haverá o que se denomina de "Consolidação da Propriedade em Nome de uma Terceira Pessoa e Não a Alienação Isolada do Usufruto", o que não seria permitido legalmente.
A compra e venda a ser celebrada ocasionará a extinção do usufruto, repita-se, porque o comprador se tornará, pelo registro do título, o proprietário pleno do imóvel.
A incidência tributária a ser adotada será a do recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), de competência municipal, sendo que a guia respectiva contemplará, de forma expressa, a transmissão da nua-propriedade e a transmissão do usufruto, cada qual com valor correspondente à metade do valor venal do imóvel.
É importante frisar que ainda há alguma resistência em relação à aceitação da compra e venda dentro desta configuração, ora por se entender que o usufruto deveria, inicialmente, ser extinto para depois se promover a alienação do imóvel e ora porque, dentro dessa linha de pensamento, haveria o recolhimento de um imposto – ITCMD decorrente do cancelamento do usufruto na matrícula do imóvel.
Mas, a análise do Código Civil - CC, em especial a figura jurídica do usufruto e sua normatização (arts. 1.390 a 1.411) indica a possibilidade da compra e venda, nos termos acima indicados, uma vez que haverá a consolidação (art. 1.410, VI do CC) e a extinção automática do usufruto pela venda simultânea da nua-propriedade e do usufruto. O fato de não se recolher o ITCMD também não implicará em ilegalidade, pela inexistência de um dos elementos para a incidência tributária, no caso, que é o fato gerador.

ANA LÚCIA ARRUDA DOS SANTOS SILVEIRA é advogada e membro da Comissão de Direito
Imobiliário e Urbanístico da OAB de Londrina

mockup