PAINEL IMOBILIÁRIO - Cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade


As cláusulas restritivas ao direito de propriedade imóvel são bastante utilizadas na prática e têm um cunho fortemente familiar, de proteção e resguardo.
Elas guardam características interessantes: a cláusula de inalienabilidade afeta o poder de transmissão do imóvel (inclusive para fins de instituição de hipoteca e alienação fiduciária) e também implica em sua impenhorabilidade e incomunicabilidade. .
Podem ser instituídas em conjunto ou em separado com tempo de duração idêntico ou não, sendo estabelecidas por um tempo determinado ou perdurarem até a morte do beneficiário, não se transmitido para a outra geração.
Elas são impostas no momento da lavratura da escritura e não em momento distinto.
Também, é comum a sua imposição em escrituras de compra e venda (nos casos envolvendo aquisição por menores com doação de dinheiro pelos pais para a aquisição).
E, nos testamento, deverão constar dos seus termos com a indicação da justa causa em relação a bens abrangidos pela legítima, sob pena de sua invalidade.
Há exceções à regra da inalienabilidade e impenhorabilidade? Sim. Nas desapropriações, execuções fiscais, cobrança de débitos pertinentes ao próprio imóvel e confisco (art. 243 da Constituição Federal) ou por meio de autorização judicial para a sub-rogação.
Havendo a morte do instituidor da cláusula, somente por via judicial e mediante alvará poderá ocorrer a sub-rogação (transferência) das mesmas para outro imóvel ou havendo motivos e provas suficientes, o Juiz poderá determinar o cancelamento, aplicando princípios como o da dignidade da pessoa humana e o da livre circulação de bens para o cancelamento.
Frutos e rendimentos dos bens clausulados sofrerão as restrições se na instituição assim também for estipulado, expressamente.
Elas serão consideradas ônus reais pela averbação junto à matrícula do imóvel e a sua extinção (cancelamento) dar-se-á mediante nova averbação.
O cancelamento poderá ocorrer pelo requerimento do instituidor da cláusula, pelo tempo de duração das restrições impostas ou, ainda, pela morte dos beneficiários, por serem personalíssimas. Já a transmissão de um imóvel gravado de impenhorabilidade e incomunicabilidade gera o cancelamento dos gravames.

Ana Lúcia Arruda dos Santos Silveira – Advogada em Londrina e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB de Londrina

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