Apesar de a locação estar inserida na esfera contratual e das obrigações (prevista como típico contrato e normatizada no Código Civil – arts. 565 a 578 – e Lei 8.245/1991), há duas situações relevantes e que permitem a recepção (o protocolo) do contrato junto ao Registro de Imóveis. E quais são elas?
A primeira se refere à possibilidade do registro do contrato para assegurar ao locatário o direito de permanecer no imóvel caso o mesmo seja alienado, como garante o art. 576 do Código Civil.
O art. 8º, da lei específica de locação – Lei 8.245/1991 - define os requisitos para que este direito possa ser exercitado, quais sejam, o contrato seja por prazo determinado e contenha cláusula expressa de vigência em caso de alienação.
O contrato de locação, em tal situação, será registrado na matrícula do imóvel locado, segundo previsão expressa do art. 167, I, 3, da Lei de Registros Públicos – Lei 6.015/1973.
A segundo situação que interessa ao Registro de Imóveis é a da averbação do contrato de locação para o exercício do direito de preferência atribuído ao locatário para a aquisição do imóvel, segundo prevê o art. 27, da Lei 8.245/1991.
Para que ele, locatário, possa exercitar o seu direito, deverá averbar o contrato de locação no Registro de Imóveis, conforme consta do art. 33, da Lei 8.245/1991.
A averbação, neste caso, está prevista na Lei 6.015/1973, em seu art. 167, II, 16 e no art. 169, III da Lei 6.015.
A lei civil é flexível no tocante à formalização do contrato, em especial quando exista mais de um proprietário como locador. Mas, é salutar que se observem os requisitos essenciais da locação: correta qualificação das partes, identificação do imóvel locado e sua matrícula no Registro de Imóveis, prazo de duração e outras, que sejam peculiares a cada caso concreto. É obrigatória a assinatura de duas testemunhas com o reconhecimento de firma de todos (partes e testemunhas) no contrato.
Para o Registro de Imóveis, havendo cláusula de vigência e de preferência, efetuar-se-ão dois atos na matrícula, um de registro e outro de averbação. É possível, ainda, que inexistindo a cláusula de vigência, o contrato seja averbado para a garantia do direito de preferência (o Código de Normas do Paraná normatiza os atos e procedimentos específicos para o registro e averbação, emolumentos e Funrejus – art. 525).

Ana Lúcia Arruda dos Santos Silveira é advogada em Londrina e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/Londrina

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