Em muitas vezes a aquisição de imóvel em leilão judicial se mostra muito vantajosa pelo preço ofertado, geralmente em valores bem menores que os de mercado, mas tal aquisição deve ser feita com muita cautela e análises técnicas preliminares.

É indispensável a análise pormenorizada do edital de leilão, do processo judicial que originou o leilão e também de eventuais outros processos de terceiros interessados que constem do edital de leilão, bem como a análise da matrícula e da situação do imóvel, para se ter real ciência dos riscos e da conveniência do negócio imobiliário.

Isso porque, havendo débitos antigos de condomínio incidentes sobre o imóvel objeto de leilão, e constando tais débitos do respectivo edital de leilão, o entendimento do STJ - Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o arrematante/adquirente poderá ser responsabilizado pelo pagamento de tais despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação. “A dívida de condomínio é obrigação propter rem, e que, por esse motivo, admite-se, inclusive, a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante.” (REsp 1672508. STJ. Julgado em junho de 2019).

Ademais, destaca o STJ que há obrigatoriedade de o edital de leilão explicitar os débitos do imóvel como condição para que se responsabilize o arrematante por eventuais dívidas. Logo, a contrario sensu, não constando do edital de leilão os débitos condominiais vencidos, não há que se falar em responsabilização do arrematante, pois referida situação é incompatível com os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança.

Em relação a débitos tributários de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e taxas relacionadas ao imóvel objeto de leilão judicial, a lei (parágrafo único do artigo 130 do Código Tributário Nacional) e o entendimento da Justiça trazem maior segurança ao arrematante de imóvel em leilão judicial.

Nesses casos, há sub-rogação (substituição judicial de uma pessoa ou coisa por outra) do débito tributário no valor arrecadado com o leilão do bem, e o arrematante tem o direito de receber o imóvel livre de quaisquer ônus tributários.

Entende a Justiça que o arrematante não responde por débitos de IPTU e taxas do imóvel no período anterior à arrematação, por não se enquadrar como contribuinte. E, que, o arrematante deve receber o bem despido de quaisquer ônus tributários, os quais são necessariamente abatidos do valor da arrematação. (Apelação Cível nº 70077753176. TJRS. Julgado em julho de 2018).

Sendo assim, considerando os riscos do adquirente de vir a suportar problemas e prejuízos futuros na compra de imóvel em leilão judicial, cautela e verificações técnicas mostram-se fundamentais para o sucesso da aquisição.

DIEGO FERNANDO PELOI, advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina/PR.

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