Muito utilizada nos Estados Unidos e na Europa, a sale and leaseback tem ganhado força no Brasil pela ideia de conversão de ativos imobiliários em recursos financeiros disponíveis, atraindo adeptos que buscam captar recursos, mas não conseguem realizar empréstimos ou arcar com as altas taxas de juros oferecidas pelas instituições de crédito.

O sale and leaseback nada mais é do que uma operação imobiliária pela qual o ativo empresarial (imóvel sede da própria empresa), é vendido para um investidor, que irá alugá-lo de volta para o antigo proprietário, permitindo assim, que o antigo proprietário continue na posse do imóvel, agora na qualidade de locatário, tendo em mãos a liquidez resultante da venda para pagamento de dívidas e realização de investimentos.

O aluguel pactuado na operação tem como característica a sua longa contratação, que em regra é de 10 a 20 anos, o que garante ao antigo proprietário segurança quanto à manutenção da posse das instalações de sua empresa, posto ser esta uma das principais dificuldades na venda de imóveis nesses casos, pois obriga o vendedor a mudar de endereço e buscar um novo espaço que satisfaça às necessidades específicas da empresa.

icon-aspas "De forma simples e objetiva, sale and leaseback significa 'venda seu imóvel e continue como locatário'”

Os apoiadores da ideia entendem que com exceção das empresas do ramo imobiliário, a propriedade imobiliária não é essencial ao desempenho da atividade empresária, existindo apenas a necessidade de posse, o que é inteiramente suprida com a locação do espaço já ocupado.

Ademais, por não deter a propriedade do imóvel o empresário obtém vantagens contábeis e tributárias, visto que o gasto com aluguel é computado como despesa operacional, gerando reflexos no imposto de renda da pessoa jurídica.

Nesta visão, tem-se que as dívidas das empresas que optam por essa modalidade de operação são substituídas pelos aluguéis, ou seja, a empresa utiliza o valor recebido pela venda do imóvel para pagar dívidas e realizar investimentos, e em contrapartida paga o valor do aluguel, o que elimina a ocorrência de juros e multas por inadimplência, mantendo a utilização do seu imóvel e dispensando a busca por novas instalações, o que seria necessário no caso de uma simples venda.

Porém, é preciso cautela ao adotar esta modalidade de operação imobiliária, pois mesmo diante de tantos benefícios existem também os riscos, como, por exemplo, a possibilidade de ações típicas do contrato de locação; a chance do imóvel vendido valorizar muito no mercado imobiliário; considerar que ests imóvel não é mais um ativo da empresa, o que pode vir a afetar a capacidade de obtenção de linhas de crédito ou empréstimos; e ainda, por não possuir mais a propriedade do imóvel, não poderá, sem a autorização do novo dono, realizar qualquer alteração em sua estrutura.

Por fim, é importante ter em mente que operação imobiliária sale and leaseback não se confunde com a build to suit, em que o locatário “encomenda” de um investidor a construção do imóvel ideal para alugar, e nem com a buy and lease em que a operação consiste no locatário alugar um imóvel ideal de um investidor que o compra de terceiros.

Drielly Caroline Coimbra, advogada e membra da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Subseção Londrina.

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