As discussões sobre colocação de ar-condicionado e fechamento de varandas - que implicam em alterações da fachada do prédio - costumam ser muito polêmicas nos condomínios. O que parece simples na teoria, na prática é muito mais complexo. As dificuldades já começam na definição do que é alteração de fachada.

O Código Civil brasileiro, no Art. 1.336, inciso III, determina que são deveres dos condôminos: “não alterar a forma e cor da fachada, das partes e esquadrias externas”. Assim, para alterar a fachada do condomínio é necessário a realização de Assembleia Geral Extraordinária específica, com aprovação de, no mínimo, 2/3 dos condôminos.

Segundo a assessora jurídica do Secovi Londrina, dra. Adiloar Franco Zemuner, por fachada em condomínio edifício entende-se toda área externa que compõe o prédio, qual seja: a parte frontal, as laterais e aos fundos, assim como paredes externas, sacadas, janelas, esquadrias, portões, cores, ou seja, tudo que estiver descrito no projeto arquitetônico.

Aparelhos de ar-condicionado

Atualmente, a maior parte dos prédios é projetada prevendo-se o uso de ar-condicionado. Os aparelhos ficam disfarçados em caixas metálicas ou revestidas na mesma cor da cerâmica da fachada. Porém, os edifícios mais antigos não contam com esta comodidade. Nesses casos, para instalação de aparelhos de ar-condicionado, a Dra. Adiloar orienta que:

Primeiro: seja contratado um engenheiro elétrico e feito o recolhimento da ART - Anotação Responsabilidade Técnica, para atestar que o condomínio possui capacidade elétrica para suportar a carga suplementar decorrente da instalação do equipamento nas unidades.

Segundo: haja padronização dos locais de instalação, inclusive prevendo a instalação dos mais modernos (splits). A padronização dos aparelhos de ar-condicionado visa não comprometer a fachada do condomínio e a segurança da edificação.

Terceiro: convocar Assembleia Geral Extraordinária, levando todas as informações anteriores para que possa ser aprovado o local de colocação dos aparelhos de ar-condicionado.

Fechamento de sacada

O fechamento da sacada pelo condômino depende da autorização do arquiteto responsável pelo projeto do Condomínio, bem como, da avaliação estrutural para verificar se suporta o peso dos novos elementos e, ainda, da autorização da Prefeitura do Município e de outros cuidados essenciais para a segurança do condomínio. A assessora jurídica do Secovi orienta que sejam seguidos os seguintes passos:

Primeiro: buscar aprovação do arquiteto que planejou o edifício, pois é alteração do seu projeto. Caso contrário ele poderá promover uma ação judicial contra o condomínio por violação de seus direitos autorais.

Segundo: consultar engenheiro para averiguar a estrutura das sacadas do prédio e verificar se o fechamento trará qualquer prejuízo; nesse sentido, além de verificado se o coeficiente de aproveitamento permitido para o lote em questão foi todo usado ou não.

Pelas regras da Prefeitura do Município, se após essa análise do coeficiente o fechamento for possível, o profissional deverá elaborar um projeto de reforma e submetê-lo ao órgão municipal para sua aprovação na Prefeitura, assim como para qualquer outra reforma ou construção.

Terceiro: convocação de Assembleia Geral Extraordinária com aprovação de, no mínimo, 2/3 dos condôminos definindo o padrão a ser adotado, salvo disposição em contrário estabelecida na

Convenção que determina unanimidade

A pauta da assembleia deverá ser específica, isto é, discussão e aprovação do fechamento da sacada, do mesmo tipo, para todas as unidades, pois a alteração da fachada, sem essas providências, é proibida por lei. (Art. 1.336, inciso II, do Código Civil).

Sendo aprovado o fechamento das sacadas poderá ser realizado de uma só vez, para todas as unidades, ou de acordo com a possibilidade econômica dos condôminos, devendo o fechamento ser uniforme, isto é, sem prejudicar a harmonia estética ou projeto arquitetônico do edifício.

Como agir em caso de alteração da fachada

Ao ter conhecimento de qualquer infração quanto à alteração de fachada o síndico, deve, prontamente, notificar o condômino para que desfaça a obra ou se abstenha de terminá-la.

Caso o condômino persista, o síndico deve, além de aplicar a multa conforme Convenção do Condomínio e o Regimento Interno, procurar um advogado para propor ação competente.

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