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O que é built to suit no ramo imobiliário?


O termo built to suit tem se  tornado cada vez mais comum em anúncios de empresas do ramo imobiliário, mas o que é esse tal de built to suit que se lê em anúncios impressos, digitais e propagandas de rádios e televisivas?


Built to suit é um termo inglês, na tradução para o português seria “fazer para servir”, significa um sistema para construção de imóveis com o conceito de ser “construído sob encomenda”, originário do direito norte-americano largamente difundido desde a década de 1950, principalmente nos Estados Unidos, na Europa e na Ásia, sendo que no Brasil foi utilizado inicialmente no ano de 1997 (caso da fábrica da DAKO).




Trata-se de “contrato de construção ajustada” por meio do qual a parte interessada em ocupar um imóvel (locatário) celebra contrato com um empreendedor (locador), geralmente uma empresa do ramo imobiliário ou de construção, para a construção de uma edificação, de acordo com as especificações e exigências do contratante, tanto no que diz respeito à localização, quanto as características físicas da unidade a ser construída, sem precisar desembolsar valores para construir o imóvel desejado.


Com esta modalidade de contrato  “contrato de construção ajustada”, as empresas evitam a imobilização de ativos fixos e o comprometimento de parcelas significativas do fluxo de caixa operacional em atividades não diretamente vinculadas à atividade finalística da entidade. Geralmente o contrato built to suit é direcionado para construções com a finalidade comercial ou industrial, como galpões, CD (centro de distribuição), centros comerciais, fábricas, dentre outros.


A relação contratual do built to suit é extremamente complexa, uma vez que envolve a busca adequada do terreno, contratação de construtora, elaboração de projeto específico a ser desenvolvido em determinado prazo, captação de fundos para o investimento, e assim, deveres e obrigações que se diferenciam de um contrato de simples locação.


Podemos citar as seguintes obrigações do locador: a) adquirir imóvel ou disponibilizar imóvel de sua propriedade; b) elaborar o projeto da obra; c) edificar a construção nos termos das instruções fixadas pelo locatário; c) conceder ao locatário, pelo prazo pactuado, o uso e gozo do imóvel construído, pronto para a finalidade a que se destina.


Obrigações do locatário, podemos citar: a) aprovar o projeto arquitetônico, tanto localização quanto estrutura física, b) pagar o valor de aluguel pelo período ajustado, c) apresentar garantias que comportem as obrigações de pagamentos periódicos, d) zelar pela manutenção e conservação do imóvel, e) pagar da multa contratual na sua integralidade em caso de rescisão antecipada, limitada à soma dos aluguéis vincendos.


O valor da remuneração contido no contrato built to suit levará em conta não só o período do uso concedido, mas também os investimentos que foram feitos pelo empreendedor-contratado, qual devem ser distribuídos durante o período contratual previamente ajustado que possibilite o construtor recuperar o dinheiro investido.


O built to suit apresentou-se como uma solução para as empresas que necessitam construir novas instalações sede/filias para continuar competitivo no meio comercial, ou pretendem expandir seus negócios sem a necessidade de um alto grau de imobilização de capital.


Resumidamente, o contrato built to suit é uma modalidade de locação diferente das convencionais, de alta complexidade com características peculiares e regras específicas, sendo negócio jurídico complexo exige trabalho detalhista e minucioso com a presença multidisciplinar de profissionais especializados, tais como advogados, consultores imobiliários, engenheiros e economistas para que a solução não venha a tornar-se um grande problema no futuro.


Rafael de Souza Silva, advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB Londrina.

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