Inicialmente, antes de apresentarmos o tema propriamente dito, segue a conceituação deste instituto, a fim de lhe fornecer um entendimento mais completo sobre a matéria.

Como sabido, o incorporador, caso queira, poderá submeter a incorporação imobiliária ao regime do patrimônio de afetação. Esta modalidade faz com que o patrimônio do incorporador fique apartado do empreendimento, garantindo uma maior segurança tanto para o empreendimento quanto para seus bens pessoais.

Em outras palavras, patrimônio de afetação nada mais é que um instrumento colocado a disposição do incorporador, por meio da lei que dispõe sobre condomínios em edificações e as incorporações imobiliárias (Lei 4.591/64), permitindo a separação entre os bens do incorporador e o patrimônio da incorporação.

Com essa postura os direitos decorrentes da construção do imóvel afetado ficam desvinculados do patrimônio do incorporador. Dessa forma os bens do novo empreendimento possuirão administração própria, não sendo, assim, alcançados caso o incorporador venha decretar falência no decorrer do processo da construção.

Utilizando-se desta modalidade, o incorporador protege seu patrimônio caso algum problema aconteça com o novo empreendimento, bem como protege os compradores, uma vez que caso venha o incorporador sofrer com execução de dívidas, por exemplo, o patrimônio da incorporação e os lucros tidos com aquele empreendimento não poderão ser afetados.

Pois bem.

Quando pode ser instituído o patrimônio de afetação em um empreendimento?

A resposta ao presente questionamento encontra-se prevista no artigo 31-B, da Lei de Incorporação Imobiliária: “Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.”

Nesta via, se formos considerar o disposto no artigo, tão somente, o patrimônio de afetação poderia ser constituído a qualquer tempo, todavia, a doutrina majoritária possui o entendimento de que poderá ser afetado somente entre o período de registro da incorporação e averbação do habite-se.

Prudente se faz mencionar que a doutrina minoritária entende que o artigo dispõe expressamente que poderá ser instituído a qualquer tempo, desta forma, poderia ser instituído antes mesmo do registro da incorporação.

Ante o exposto, tem-se que malgrado o disposto no artigo supra, a incorporação não pode ser instituída a qualquer tempo, com fulcro no entendimento doutrinário majoritário.

Shirley Carolina Giaccon, advogada e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina.