O assunto em pauta parece-nos novo, entretanto, encontra-se legislado desde 18 de outubro de 1991, pela Lei n. 8.245 - Lei da Locação - no artigo 22, parágrafo único, letra "g", dispondo claramente que pertence ao locador a obrigação de constituir o fundo de reserva.

A referida legislação estabeleceu de forma precisa a constituição do fundo de reserva e a quem pertence a responsabilidade do seu pagamento. Entretanto, ainda na atualidade há controvérsia entre locador e locatário. E, por esse motivo, existem contratos de locação que consignam no seu bojo, cláusula transferindo ao locatário a responsabilidade pelo pagamento do fundo de reserva, levando a necessidade de ser revista a cláusula de forma amigável ou judicialmente, por ferir princípio determinado em lei especial.

Pois bem, o fundo de reserva destina-se ao pagamento das despesas extraordinárias a serem realizadas em condomínio, ou seja, aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de conservação e manutenção do condomínio, estas nominadas de despesas ordinárias. Portanto, ressalte-se que o fundo de reserva não pode ser considerado despesa e sim, receita, a qual corresponde de 5% a 10% do total das despesas ordinárias mensais do condomínio, devidamente disposto na Convenção de Condomínio. Essa arrecadação permitirá ao condomínio a realização de reformas, pinturas, troca de elevador e outras que visem à valorização patrimonial do condomínio.

Como se vê, não pertence ao locatário a responsabilidade quanto ao pagamento do valor exarado no boleto da quota condominial sob a rubrica "fundo de reserva". Contudo, o locatário poderá pagar o valor declarado a título de fundo de reserva juntamente com as despesas condominiais ordinárias e, posteriormente, descontar do valor locatício a ser pago ao locador, mediante a apresentação do comprovante quitado ou, se o locador preferir poderá solicitar ao síndico a emissão de um boleto específico para o fundo de reserva, a fim de que ele proprietário possa efetuar o recolhimento.

Por último, não se pode confundir a constituição do fundo de reserva, esta de responsabilidade do locador, com a reposição do fundo de reserva, em razão de eventual utilização daquele para pagamento de certa despesa ordinária imprevisível ou emergencial, sendo esta de responsabilidade do locatário. Além disso, igualmente não se pode confundir "fundo de reserva" com "fundo para 13º. salário" ou "fundo para férias", aquele pertence ao locador e estes ao locatário.

Maurício dos Santos Vieira, advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/PR, subseção de Londrina.

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