A fiança é o ato realizado por um terceiro, chamado de fiador, que assume a garantia do cumprimento de uma obrigação caso o devedor responsável pela mesma não o faça. Trata-se de uma modalidade de garantia muito utilizada nos contratos de locação, onde o locador pode exigir a fiança ao locatário como requisito para efetivação do contrato, conforme prevê o artigo 37 da Lei 8.245/1991 (Lei de Locação).

Verifica-se que o legislador criou uma forma de minimizar os riscos ao locador, trazendo para a relação locatícia a figura de um terceiro garantidor. No caso de inadimplemento da obrigação por parte do devedor, o fiador poderá exigir que antes de recair sobre si a obrigação do pagamento, que se busque primeiro a quitação da dívida por meio de execução dos bens do devedor, todavia, esta regra não é válida caso haja no contrato disposição diversa, ou se o devedor for insolvente ou falido.

A fiança é uma obrigação acessória que está vinculada a relação principal e deve obrigatoriamente ser realizada por escrito, e sendo o fiador casado, o cônjuge deverá concordar expressamente com a fiança, assinando também o contrato de locação sob pena de nulidade. Devido ao seu caráter acessório, quando da extinção da relação locatícia, desaparecerá automaticamente a garantia, e por consequência, a obrigação do fiador.

Já nos casos em que os contratos de locação são prorrogados automaticamente por tempo indeterminado, o que comumente ocorre, salvo disposição contratual em contrário, as garantias da locação se estenderão até a efetiva devolução do imóvel, ou seja, o fiador continua obrigado à fiança até a real finalização da relação locatícia.

Todavia, importante destacar que o fiador não responde por eventuais obrigações resultantes de alterações do contrato locatício que não anuiu, ficando restrita à sua obrigação ao que foi expressamente cientificado e aceito pelo mesmo.

É permitido ao locador recusar o fiador indicado pelo devedor, se este não preencher os requisitos legais, como por exemplo, ser pessoa idônea, domiciliada no município onde prestará a fiança e ter bens suficientes para cumprir a obrigação.

A fiança de uma única dívida poderá ser prestada por mais de um fiador, devendo haver o benefício de divisão, onde cada fiador responde unicamente pela parte que lhe couber no pagamento. Cada fiador pode fixar no contrato a parte da dívida que toma sob sua responsabilidade, caso em que não responderá por nada além disso. Contudo, não havendo esta divisão, todos os fiadores serão solidários na totalidade da dívida.

O Código Civil em seu artigo 835 indica a possibilidade de o fiador exonerar-se da fiança a qualquer tempo, respeitando, porém o prazo legal de 60 dias após a notificação do credor, viabilizando ao devedor buscar a substituição da garantia.

Por fim, é muito importante que antes de afiançar uma pessoa, busque saber exatamente quais às responsabilidades estão sendo assumidas com a fiança, pois após a obrigação formalizada entre o fiador e o credor, todos os bens do fiador poderão ser objetos de execução caso não aconteça o pagamento da dívida.

DRIELLY CAROLINE COIMBRA, advogada e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Subseção Londrina.

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