No cenário jurídico brasileiro, o direito real de laje ou "direito de laje", como também é conhecido, foi instituído pela Lei número 13.465/2017 e trouxe importantes disposições sobre o assunto, permitindo uma utilização mais eficiente do espaço urbano, especialmente em áreas densamente povoadas, permitindo a regularização imobiliária dos famosos “puxadinhos”.

De forma simplificada, o direito de laje possibilita a divisão vertical de uma propriedade, permitindo que diferentes unidades sejam construídas em níveis distintos. Imagine um edifício com vários andares. O direito de laje permite que proprietários independentes ocupem diferentes pavimentos, como se fossem propriedades horizontais superpostas. Isso significa que cada laje pode ter um dono diferente, cada qual com seus direitos e responsabilidades sobre sua porção específica.

Ao contrário da tradicional propriedade horizontal, onde diferentes unidades ocupam o mesmo nível do solo, o direito de laje oferece a possibilidade de propriedade vertical. Cada laje é considerada uma unidade independente, com sua própria matrícula no registro de imóveis. Isso proporciona autonomia aos proprietários podendo, por exemplo, vender aquela unidade específica.

Com isso, os proprietários passam a ter direito ao uso exclusivo de sua laje e áreas, sendo os alicerces, telhados, instalações gerais, áreas comuns, compartilhadas por todos, tal como ocorre em condomínios verticais com áreas de lazer, hall e etc.

Ao estabelecer claramente os direitos e responsabilidades de cada proprietário, o direito de laje pode contribuir para a redução de conflitos entre vizinhos e proporciona flexibilidade na concepção arquitetônica, possibilitando que cada proprietário personalize sua laje de acordo com suas necessidades.

Todavia, cabe lembrar, que ao criar esta relação condominial, a administração das áreas comuns pode ser um desafio, requerendo uma gestão eficiente para evitar conflitos entre os condôminos, o que precisa ser bem estabelecido entre os vizinhos, assim como quanto às despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício, conforme artigo 1.510-C do Código Civil.

Para que o direito de laje seja efetivo, é necessário registrar a propriedade no cartório de imóveis, assegurando sua validade perante terceiros. Para isto, é necessário que o imóvel inicial esteja regularizado e registrado junto ao Cartório de Registro de Imóveis (CRI), bem como a planta do imóvel analisada pela prefeitura para conferência da obra e atendimento aos projetos urbanísticos da cidade.

Após isto, os interessados devem se dirigir a um tabelionato de notas na posse de toda documentação e lavrar uma escritura pública de instituição do direito de laje, na qual deverá constar, de forma detalhada, a construção feita. Por fim, a escritura deverá ser levada ao CRI para abertura de uma matrícula própria (art. 176, §9º da LRP).

O direito de laje surge como uma alternativa inovadora para otimizar o uso do solo urbano, proporcionando uma abordagem flexível e eficiente na ocupação de espaços verticais. Entender suas características e vantagens é fundamental para aproveitar plenamente essa modalidade, contribuindo para uma urbanização mais inteligente e sustentável.

Renan de Quintal, advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB subseção Londrina/PR