Quem esperava se livrar do embaraço de pedir para que um amigo se torne fiador de um imóvel vai se decepcionar com as alterações da Lei do Inquilinato que passam a vigorar a partir de amanhã. Tanto especialistas quanto profissionais do setor imobiliário avisam que as mudanças agilizam mais situações de despejo que as de locação.
A Lei 12.112, sancionada pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva em dezembro do ano passado, complementa a Lei 8.245/91, que rege todo o processo envolvendo locador (o dono) e o locatário (quem aluga o imóvel). ''Na verdade, a lei de 1991 também já se baseava em determinações do Código Civil. O que ocorre agora é que as algumas mudanças deixam claros entendimentos jurisprudenciais pacíficos, ou seja, decisões já acatadas por muitos juízes e tribunais'', explicou o advogado Ivan Pegoraro, especialista em questões contratuais e de locações.
Entre as mudanças que entram em vigor amanhã está a liberação do fiador do compromisso junto ao imóvel, mas dentro de determinadas situações. ''Está se pensando que o fiador pode se exonerar. É um equívoco porque a lei só permite isso depois de encerrado o contrato inicial. Ainda assim, após a data em que o fiador comunicar sua desistência, por escrito, ele permanece responsável por mais 120 dias'', esclareceu Pegoraro. Detalhe: caso se concretize a desistência, o inquilino tem que apresentar outro fiador ou pode ser despejado também.
A lei também prevê a possibilidade de o proprietário reaver o imóvel em até 30 dias depois que a Justiça determinar o despejo. ''Claro que isso depende da agilidade do processo, que na prática pode reduzir o tempo de despejo de um ou dois anos para quatro ou cinco meses'', alertou a gerente de locação da Imobiliária Santamérica, Lucilene Coutinho Ferri Calvi.
Ainda sobre as mudanças legais do processo de despejo, muitos profissionais da área dizem que isso deve diminuir as preocupações do proprietário, mas vai afetar um percentual extremamente pequeno dos casos de inadimplência registrados nas imobiliárias. ''O índice de casos que resultam em ações não chega a 2% entre nossos clientes. Isso não significa que há poucos inadimplentes, mas sim que a gente negocia o máximo possível. Ação de despejo é uma medida extrema'', afirmou a auxiliar administrativa da Imobiliária Raul Fulgêncio, Marli Nuvoli. ''As mudanças parecem positivas, mas na prática atingem poucas situações porque aqui dificilmente entramos com uma ação judicial. Como isso desgasta todas as partes envolvidas, o ideal mesmo é negociar o máximo possível'', ressaltou.
Atuante no setor há 22 anos, o dono da imobiliária R Zorzan, Renato Zorzan, disse que as alterações na lei não mudarão o comportamento do mercado, nem mesmo os contratos atuais. ''Tudo que está previsto ali já consta nos contratos de quase todas as imobiliárias. Isso inclui até mesmo a proporcionalidade da multa rescisória'', comentou Zorzan. Ele se referiu à multa de três aluguéis prevista no contrato padrão de 30 meses. Caso o inquilino cumpra, por exemplo, metade do contrato, ele paga somente 50% da multa e não o valor total previsto no documento que assinou.
Para a supervisora administrativa da imobiliária Santamérica, Cintia Aparecida Ortunes, as alterações na lei não mexeram em outras áreas polêmicas, como por exemplo, a ação por reparação de danos. ''Isto é que desanima os donos de imóveis. E não estamos falando de classes C e D não. Tem família de alto poder aquisitivo que entrega tudo destruído'', garantiu Cíntia, lembrando que pouquíssimos casos de pedido de reparação de danos se transformam em ação judicial.
Para todos os entrevistados, são os casos problemáticos que revelam a importância do fiador. ''Ele não é só uma garantia de caráter financeiro. O fiador também atua como moderador, negociador e até mesmo como um cobrador que não deixa o inquilino em situação embaraçosa. Ele é que muitas vezes conversa discretamente com o devedor e o convence de que precisa honrar os compromissos'', detalhou Lucilene Calvi. ''O fiador é quem garante as situações de reparação de danos e também quem tranquiliza o dono do imóvel. Dificilmente um locador deixará de exigir um'', garantiu Ortunes.
Segundo Zorzan, a locação de um imóvel sem fiador sempre foi prevista na lei, mas tal decisão precisa partir do dono e não da imobiliária. ''Se uma pessoa chega aqui e diz que quer locar para um parente ou amigo sem fiador, nós orientamos o contrário. Quer acabar uma amizade ou brigar com um parente? Então faça isso'', ironizou Renato Zorzan.
Em duas coisas, todos os entrevistados concordaram: as mudanças ajudam os bons clientes e penalizam os maus pagadores. ''Melhora para o locador, valoriza o bom pagador e traz certa segurança para o mercado. A lei ficou bonita no papel, vamos ver se vai funcionar'', concluiu Marli Nuvoli.

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