Viver em condomínio, para muitos, não é tarefa fácil. É necessário conviver com pessoas de diferentes costumes, dividir áreas comuns e compartilhar decisões. O bom condômino, com o intuito de evitar conflitos e deixar o ambiente mais agradável, seguro e organizado, precisa manter o pagamento das taxas em dia, ser educado e tolerante. E as obrigações não param por aí. É imprescindível obedecer as normas estabelecidas no Regimento Interno, Convenção e Código Civil. Parece simples, porém, quem mora em condomínio atesta: ‘‘muitos problemas são causados pelo não cumprimento de normas’’.
  Nesse sentido, vale esclarecer as diferenças e funções de cada documento, que, apesar de contribuírem para o mesmo objetivo - que é colaborar com a ordem e bem-estar -, apresentam finalidades específicas. A assessora jurídica do Secovi-PR, regional de Londrina, Adiloar Franco Zemuner, esclarece que a convenção é mais abrangente que o regimento, devendo ser elaborada de acordo com as normas legais e registrada no Cartório de Registro de Imóveis. ‘‘A Convenção constitui o condomínio. Já o regimento é mais voltado para a conduta dos condôminos, estabelecendo as leis internas’’, afirma, ressaltando que ambos devem ser aprovados em Assembléia Geral.
Síndicos, vices e moradores devem ter conhecimento do que consta na convenção de seu condomínio. De modo geral, toda convenção, dentre outras normas aprovadas pelos interessados, deve discriminar e especificar as áreas comuns e privativas, o modo de utilizar essas áreas, assim como os serviços comuns, os encargos e a forma das contribuições dos condôminos tanto para as despesas ordinárias quanto para as extraordinárias. Também deve constar na convenção as atribuições e o modo de escolher o síndico e o conselho consultivo, o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais, bem como o quorum mínimo exigido, a forma de contribuição para constituição do fundo de reserva e a forma e o quorum para as alterações de convenção e regimento. A convenção traz ainda a responsabilidade sobre furtos e danos e como a garagem deve ser utilizada.
Já o regimento, não menos importante que a convenção, determina o comportamento dos moradores em diversas circunstâncias: penalidades aplicadas, o horário limite para barulhos, as regras para utilização das áreas comuns e privativas, as normas de segurança, as regras para mudanças, a permanência de animais, atribuições dos funcionários, coleta do lixo e indenização por danos.
  Além da convenção e do regimento, cabe aos síndicos, vices e moradores, a fim de procederem legalmente diante de situações adversas, conhecerem o que o Código Civil estabelece. O advogado, Miguel Ângelo Aranega Garcia, explica que o Código regulamenta as obrigações e deveres entre as partes e disciplina em caso de inadimplemento, podendo ser definido como um conjunto de regras, concernentes ao direito, que regem as relações de ordem civil entre as pessoas, seus bens e relações. Na opinião de Garcia, todo e qualquer cidadão brasileiro deve obedecer as normas estabelecidas. ‘‘O artigo terceiro, que faz parte da introdução do Código, estabelece que ninguém se nega a cumprir a lei alegando que não a conhece’’, fala.
  Em janeiro de 2003 o novo Código Civil entrou em vigor, afetando também os artigos referentes ao condomínio. É importante atentar-se à essas mudanças e agir de acordo com a Lei. As modificações mais relevantes e que, muitas vezes, causam dúvidas na comunidade condominial estão relacionadas à inadimplência, descumprimento das normas e destituição do síndico.
  No que diz respeito à inadimplência, o artigo 1.336 que trata do assunto foi alterado e a multa que previa 20% ao inadimplente caiu para 2% sobre o valor. Desta forma, somente a débitos anteriores a 2003 aplica-se multa de 20%.
Sobre ’situações desagradáveis’ - que são comuns na maioria dos condomínios -, o artigo 1.337 do Código Civil é claro: o condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
  Agora se o assunto é destituição do síndico, o Código Cilvil orienta, no artigo 1.349,
que a assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
  Vale ressaltar que é responsabilidade do síndico, segundo o artigo 22 da Lei do Condomínio 4.591/64, cumprir e fazer cumprir a convenção e regimento interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia. Cabe também ao síndico
fazer com que o Código Civil
seja levado em
consideração.

mockup