Como previam síndicos, contadores e empresas de cobrança, a redução de 20% para 2% na multa pelo atraso no pagamento da taxa condominial elevou a inadimplência. A alteração integra o novo Código Civil Brasileiro, que entrou em vigor em 1º de janeiro de 2003. Segundo a advogada Adiloar Franco Zemuner, assessora jurídica do Secovi-Londrina, o débito nos condomínios cresceu, pelo menos, 30% desde então. ''Este é um assunto recorrente entre síndicos e administradoras e razão do projeto de lei que reivindica ao Congresso Nacional a multa de 10% para a unidade devedora'', acrescentou.
A taxa condominial é o rateio mensal das despesas feitas pelo condomínio e, portanto, a única fonte de renda. Dez por cento relativo à cota de cada apartamento é recolhido ao fundo de reserva, que existe para cobrir pequenos gastos como, por exemplo, pintura de portões, troca de fechaduras, compra de lâmpadas, entre outros. Qualquer atraso ou falha no recebimento é compensada pelo fundo de reserva. O problema é esgotar essa alternativa. Neste caso, a divisão entre os condôminos adimplentes (sem débito) aumentará para garantir o funcionamento do prédio.
Todo síndico evita viver conflitos no condomínio que administra. Esta realidade é aplicada - inclusive - às questões financeiras. Para receber as taxas atrasadas, ele prefere negociar exaustivamente antes de apelar à Justiça que é cara e lenta. ''Em quase 20 anos, nunca precisei de advogado para cobrar ninguém. Tudo é resolvido com o diálogo a partir do primeiro mês. A gente parcela a dívida (com multa e juros) porque é a única forma de receber e manter a boa convivência'', exemplificou Ubirajara Alexandrino, responsável pelo Condomínio Residencial e Comercial Tóquio, onde a cota é baseada no metro quadrado utilizado.
A Desainy Assessoria de Cobranças calcula a inadimplência de 20% a 25% em 110 condomínios de Londrina. Conforme a gerente Ivone da Cruz Souza, o novo Código Civil incentivou a prorrogação no pagamento da taxa condominial em benefício do cheque especial, cartão de crédito e outras faturas com multas maiores. A Desainy é uma empresa que compra a dívida dos condomínios no início do mês e cobra os moradores inadimplentes. Em contrapartida, ela recebe - respectivamente do condomínio e devedores - 5% sobre o valor investido e o ressarcimento dos gastos com a cobrança. ''Iniciamos com a pressão psicológica, seguida por cartas, telefonemas e até visitas. Em 70% dos contatos o problema é resolvido amigavelmente. O restante é direcionado à execução judicial'', disse.
Considerando que a taxa condominial refere-se ao apartamento e - consequentemente - ao proprietário, a cobrança e a possível execução é dirigida ao titular do imóvel porque é dele a única garantia de pagamento. Segundo Eunice Antunes, gerente da administradora Comtrat Predial Ltda, na maioria das vezes o devedor é o inquilino que, graças ao contrato de locação, pode ser processado em caso de débito (aluguel, taxa condominial, multa, luz e outros). ''A experiência mostra que os devedores com a multa de 20% mantém o comportamento com a multa de 2%. O número reduz a partir da intervenção advocatícia, mas sempre existirá aqueles que não temerão a Justiça e menos ainda o Serasa''.
Normalmente, os condomínios absorvem a inadimplência nos primeiros três meses. E não são apenas os assalariados que prejudicam o acerto de contas. Pessoas de alto poder aquisitivo também perturbam o sono de síndicos e administradoras. As justificativas são variadas, de descontrole a problemas de saúde na família.
''Muitos reclamam do novo Código Civil, no entanto esquecem que ele ofereceu aos condomínios uma arma importante na cobrança: a possibilidade de quintuplicar o débito de inadimplentes contumazes. Mas, para isso, é preciso certas alterações no regimento interno que exigem a contratação de um advogado. A dificuldade é provar que este gasto, futuramente, será compensado'', afirma o contabilista Luiz José de Almeida, que atende, aproximadamente, 50 condomínios em Londrina, em 20 anos de profissão.

mockup