Desde a década de 60, com a edição da Lei 4.591/64, que disciplinou os "condomínios em edificação", houve uma grande expansão deste tipo de residência, sobretudo nos grandes centros. As pessoas deixam de lado parte de sua liberdade, na busca de maior segurança e comodidade.
Nos condomínios edilícios temos a unidade autônoma, de propriedade exclusiva, e a área comum, compartilhada por todos. Não são poucos os conflitos decorrentes do uso desta área comum, principalmente quando em disputa pessoas pouco razoáveis e de pouquíssima civilidade.
Hoje abordaremos a discussão sobre a destinação das áreas comuns. Para exemplificar, pense na intenção do síndico e de alguns moradores de transformar a área do parquinho infantil em uma piscina. Seria possível e como efetivar este tipo de alteração?
O artigo 1.351, do Código Civil, estabelece: "Depende de aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos". Há um embate jurídico pela fluidez da noção de "destinação da unidade imobiliária". Ou seja, alguns defendem uma interpretação restritiva do termo, de modo que, mantida a destinação para "lazer", não seria necessária a unanimidade dos condôminos. Logo, com 2/3 dos condôminos seria possível transformar o parquinho infantil em uma área de piscina.
Outros juristas, aos quais nos filiamos, defendem que qualquer alteração significativa, que afete o uso do espaço comum, depende da unanimidade dos condôminos. Isto porque é um direito do condômino usar as partes comuns conforme sua destinação (art. 1335, II, CC), e este direito inerente à propriedade, que é fundamental (art. 5º, caput e XXII, CF), não poderia sofrer restrição nem mesmo pela vontade da maioria. Há uma proteção legal, portanto, neste aspecto, da minoria, o que é salutar como contrapeso em estruturas democráticas.
Respaldando esta orientação, da necessidade de unanimidade para mudanças significativas das áreas comuns, encontra-se precedente do Tribunal de Justiça de São Paulo: "Deliberação assemblear não pode alterar destinação da área comum e registro imobiliário. Necessidade de aprovação das deliberações por unanimidade. Aplicação do artigo o artigo 1.335, inciso II do Código Civil".
Logo, a mudança da área comum, como aquela mencionada acima, um parquinho infantil para uma piscina, depende da unanimidade dos condôminos, pois a lei protege o direito de propriedade da minoria, assegurando o status quo do condomínio edilício.

Bruno Ponich Ruzon, advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina

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